Mietwohnungsmarkt: Klarheit über Nebenkosten

Seit dem markanten Richtungswechsel im Juni 2022 der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ist der Mietwohnungsmarkt enormen Auswirkungen ausgesetzt. So hob die SNB zum ersten Mal seit 15 Jahren den Leitzins an, um der gestiegenen Inflation und dem allgemeinen Preisdruck entgegenzuwirken. Mieter sind folglich seit 2023 Mietzinserhöhungen ausgesetzt, die aufgrund der Referenzzinsanpassungen von den Eigentümern durchgesetzt werden.

Doch nicht nur die Mietzinsen sind gestiegen, auch die Nebenkosten zeigen einen Aufwärtstrend. Gegenüber den Jahren 2012 bis 2021 – hier blieben die Heiz- und Energiekosten weitestgehend unverändert – sind die Nebenkosten ausgehend von geopolitischen Spannungen gestiegen. Gemäss Berechnungen der Credit Suisse sind die Nebenkosten in Wohnungen mit Öl- oder Gasheizungen im Jahr 2021 um 38% gestiegen. Wüest Partner rechnete mit einem Anstieg der Nebenkosten um 20% für die gleiche Berichtsperiode¹. Dazu kommt eine Stromrechnung, die bei gleichbleibendem Verbrauch um 27% ansteigen dürfte. Wüest Partner erwartet für 2024 eine Seitwärtsentwicklung der Nebenkosten². Dabei handelt es sich aber lediglich um eine grobe Schätzung. Gerade bei der Entwicklung der Energiepreise ist angesichts der aktuellen geopolitischen Geschehnisse mit einer hohen Volatilität im Laufe des Jahres zu rechnen.

Einführung und Problemstellung

Nebst der Miete für die Wohnung oder Geschäftsräume hat die Mieterschaft für die nicht im Nettomietzins inbegriffenen Nebenkosten aufzukommen, wobei diese vertraglich klar vereinbart sein müssen.

Die Nebenkosten gewinnen immer mehr an Bedeutung, da sowohl die verbrauchsabhängigen als auch neutralen Kosten in den letzten Jahren und auch aktuell durch die Wirtschaftslage stetig ansteigen. Auch die Technik entwickelt sich immer weiter. So zum Beispiel gibt es immer mehr Liegenschaftseigentümer, bzw. -verwaltungen, welche Mieterapps für die Kommunikation einrichten und damit Kosten generieren oder spezielle Schliesssysteme (Handysteuerung), welche eine zusätzliche Wartung benötigen. Die technische und innovative Entwicklung in Liegenschaften kann zu zusätzlichen Kosten in den Nebenkosten führen. Umso wichtiger ist es mit den Ressourcen nachhaltig und sparsam umzugehen.

Es bestehen auch Kosten, wie beispielsweise Steuern, Versicherungsprämien, Unterhalt und Reparaturen, welche nicht an die Mietenden weiterverrechnet werden dürfen. Zudem ist es nicht einfach, gewisse Kosten wie zum Beispiel Wartung und Reparatur klar auseinanderzuhalten.

Die Abgrenzung der nebenkostenfähigen gegenüber den nicht nebenkostenfähigen Leistungen ist nicht immer einfach, und in der Praxis stösst man bei gewissen Aufwendungen auf unterschiedliche Meinungen. Diese unterschiedlichen Ansichten führen zu Streitigkeiten, welche wiederum Überprüfungen durch Schlichtungsstellen und Gerichten zur Folge haben.

Begriff Nebenkosten

Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257 OR). Nebst der Vermietung der Wohn- und Geschäftsräume gewährleistet der Vermieter die notwendige Infrastruktur wie Heizung, Wasser, Strom, Hauswartung, Garten- und Umgebungsarbeiten, etc. Die angefallenen Kosten dafür werden als sogenannte Nebenkosten der Mieterschaft separat in Rechnung gestellt, sofern dies vertraglich spezifisch vereinbart ist.

Die für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung anfallenden Verwaltungskosten dürfen den Mietenden verrechnet werden.

Das Gesetz verzichtet auf eine abschliessende Aufzählung der Nebenkosten, sondern benennt diese im Art. 257b Abs. 1 OR als Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie öffentliche Abgaben.

Voraussetzungen für Erhebung

Die Voraussetzung für die Erhebung von Nebenkosten regelt Art. 257a Abs. 2 OR. Die Nebenkosten müssen zwischen Mieterschaft und Vermieter vertraglich besonders vereinbart werden.

Werden Nebenkosten nicht besonders vereinbart, gelten sie mit dem Nettomietzins als abgegolten und müssen vom Vermieter getragen werden.

Bei einem schriftlichen Mietvertrag sind die Nebenkosten zwingend schriftlich zu vereinbaren. Eine mündliche Vereinbarung wäre in diesem Fall ungenügend.

Für die Mietenden muss klar ersichtlich sein, für welche Kosten sie nebst dem Nettomietzins aufzukommen haben. Eine Auflistung von lediglich der Heizungskosten ist beispielweise nicht ausreichend und beinhaltet nicht automatisch auch die Warmwasserkosten, wenn diese im Mietvertrag nicht separat aufgeführt sind. Dies gilt selbst dann nicht, wenn das Warmwasser durch ein zentrales Heizungssystem aufbereitet wird.

Der Vermieter kann keine nicht nebenkostenfähigen Leistungen vertraglich vereinbaren, um diese der Mieterschaft belasten zu können, da diese dem gesetzlichen Grundsatz, der mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängenden Leistung, widerspricht.

Die nebenkostenfähigen Leistungen müssen effektiv erbracht worden und die Kosten angefallen sein. Es ist also nicht möglich, eine Pauschale anhand einer Leistung aus dem Vorjahr zu verrechnen, weil die Rechnung der Leistung noch nicht vorliegt. Der Vermieter darf mit den Nebenkosten, im Gegensatz zur Nettomiete, keinen Gewinn erzielen.

Werden Nebenkosten separat ausgeschieden und verrechnet, dürfen diese Aufwendungen nicht in die Kalkulation des Nettomietzinses einfliessen.

Abrechnungsarten

Der Vermieter kann die vereinbarten Nebenkosten grundsätzlich nach vier verschiedenen Systemen erheben:

• Vertragliche Vereinbarung eines monatlichen Akontobetrages zusätzlich zum Nettomietzins und jährliche Abrechnung der Nebenkosten
• Pauschale Vereinbarung der Nebenkosten
• Einberechnung der Kosten in den Mietzins
• Bezahlung der Nebenkosten direkt bei einem Drittanbieter

Eine Mischung aus mehreren Methoden im selben Mietvertrag ist ebenfalls möglich.

Ist nicht klar, ob gemäss Mietvertrag die Parteien das System der Pauschalzahlungen oder Akontozahlungen vereinbart haben, ist im Zweifelsfall zu vermuten, dass letzteres vereinbart worden ist, da das System der Akontozahlungen eher dem Prinzip der tatsächlichen Kosten gemäss Art. 257b Abs. 1 OR entspricht.

Ergebnisse

Aus Experteninterviews mit Rechtsanwälten aus dem Bereich Mietrecht (Vermieter- und Mietervertreter) kann die klare Erkenntnis gezogen werden, dass sich in der Praxis die Vermieter- und Mietervertreter grundsätzlich zu den rechtlichen Aspekten einig sind. In den nicht klar geregelten Themen gehen die Meinungen zum Teil jedoch auseinander.

Die Haupterkenntnis aus der Literaturrecherche ist, dass das Gesetz (Obligationenrecht) sowie die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen wenig klare Regelungen zu den Nebenkosten bieten. Dagegen gibt es doch einige Rechtsprechungen und Urteile durch das Bundesgericht, welche die eher wenigen gesetzlichen Vorschriften und Verordnungen präzisieren.

Diese Ergebnisse zeigen, dass bereits heute ein grosses Konfliktpotenzial zwischen Mieterschaft und Vermieter in Sachen Nebenkosten besteht. Auch in Zukunft wird uns das Thema Nebenkosten weiterhin stark beschäftigen und entsprechende Herausforderungen mit sich bringen. Eine klare, transparente und faire Handhabung ist nicht nur rechtlich notwendig, sondern auch für ein gutes Verhältnis zu den Mietenden förderlich.

¹ NZZ-Artikel, 28.10.2022; Ungemütliche Aussichten für Mieter: Nach den Nebenkosten könnten bald auch die Mietzinsen steigen.
² Wüest Partner, Immo Monitoring, 2024