Vor einigen Wochen haben die Flammen ihren Tanz auf dem Gebälk der historischen Kopenhagener Börse beendet. Das ikonische 400 Jahre alte Gebäude, das Symbol der Kopenhagener Finanzgeschichte, rückt aktuell aber auch einen sehr interessanten Immobilienmarkt ins Rampenlicht. Seit einigen Jahren hat sich in der Stadt eine schwelende Energie entwickelt, nicht in Form eines zerstörerischen Infernos, sondern eher als positiver und kontinuierlicher Anstieg des Immobilienmarktes. Der Immobiliensektor der Stadt «brannte» lichterloh, nutzte die Intensität dieses Feuers und lenkte es in Richtung von robustem Wachstum und Wohlstand. In diesem Zusammenhang gehen wir der Frage nach, warum diese Entwicklung sowohl für Schweizer als auch für internationale Investoren von Bedeutung ist.
Der Kopenhagener Wohnimmobilienmarkt ist durch eine hohe Nachfrage und ein Unterangebot gekennzeichnet. Dies führt zu einem Aufwärtsdruck auf das Mietniveau, bei dem wir in den letzten zehn Jahren Wachstumsraten über der Inflation beobachtet haben. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, und es ist zu erwarten, dass das sinkende Angebot diesen Trend noch verstärkt. Die hohe Inflation und die steigenden Zinssätze spiegeln sich in den Renditen auf dem Kopenhagener Wohnungsmarkt wider, die seit dem Höchststand im ersten Quartal 2022 um etwa 100 Basispunkte gestiegen sind. Mit einer Verlangsamung der Renditeentwicklung und einem stabileren wirtschaftlichen Umfeld dürften sich die Renditen stabilisiert haben.
Aber warum sollte ein Schweizer Investor an Kopenhagen denken, wenn er die Möglichkeit hat, in seinem Heimatmarkt zu investieren? Insgesamt gelten Schweizer Immobilien als stabile Investitionsmöglichkeit dank einer starken Währung und einer unternehmensfreundlichen Wirtschaft. Die Schweiz hat die höchste Innovationsrate und das höchste Pro-Kopf-BIP der Welt sowie eine im Vergleich zu Europa niedrigere Inflationsrate. Aufgrund des hohen regulatorischen Drucks ist die Bautätigkeit in den städtischen Wohngebieten der Schweiz zurückgegangen, und in den letzten drei Quartalen waren Transaktionen relativ selten, da eine grosse Kluft zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern bestand.
Werttreiber für Wohnimmobilien in Kopenhagen
Während Kopenhagens Wohnimmobilienmarkt, ähnlich wie viele Städte in der Schweiz, den Status eines «sicheren Hafens» hat und ein Unterangebot an Immobilienbeständen angesammelt hat, liegt die Inflationsrate mit 0.8% unter dem europäischen Durchschnitt und sogar unter der Inflationsrate in der Schweiz. Die derzeitige Transaktionssituation in Dänemark ist durch motivierte Verkäufer gekennzeichnet, da i) internationale Investoren mit Aktivitäten in Dänemark aufgrund von Herausforderungen auf dem Heimatmarkt (z. B. in Deutschland und Schweden, wo Refinanzierungsprobleme bevorstehen und die Märkte weitaus zyklischer sind als in Dänemark, und Schweden nicht den Luxus einer an den EUR gekoppelten Währung hat) kurzfristige Liquidität oder Risikominderung benötigen, und ii) Bauträger mit erhöhtem Eigenkapitalbedarf aufgrund von Refinanzierungslücken bei Projektabschluss oder Bauträger, die eine Vorfinanzierung/Verpflichtung für die Fertigstellung begonnener Projekte suchen. Darüber hinaus bietet Dänemark ein einzigartiges Hypothekenanleihemodell mit günstigen und flexiblen Finanzierungsmöglichkeiten.
Fokus auf Nachhaltigkeit
Kopenhagen ist eine der wenigen Magnetstädte in Europa mit einer starken Konzentration der Bevölkerung in der Hauptstadt des Landes. Ein anhaltend starkes Wirtschaftswachstum begünstigt das Bevölkerungswachstum und die zunehmende Zahl qualifizierter Arbeitskräfte, die nach Kopenhagen strömen. Mehrere grosse globale Unternehmen haben ihren Hauptsitz in Kopenhagen, eine starke Schifffahrtsindustrie und ein starker Pharmasektor, für den Mærsk bzw. Novo Nordisk gute Beispiele sind. Dies führt zu einem günstigen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in der Stadt. Aber nicht nur starke wirtschaftliche Faktoren sprechen für Investitionen in Kopenhagen: Die dänische Hauptstadt will bis 2025 die erste klimaneutrale Stadt der Welt werden. Schon heute sind Kopenhagens Wohnimmobilien vollständig an das Wärmenetz angeschlossen, das bereits zu 85% klimaneutral ist.
Ausblick: Hohes erwartetes Mietwachstum und damit höhere Nettorenditen
Vier Hauptwerttreiber unterstützen das hohe Mietwachstum in Kopenhagen:
Vermehrte Unterversorgung beim Wohnraum (Abbildung 1):
In Kopenhagen hat sich in den letzten zehn Jahren aufgrund des hohen Bevölkerungswachstums und des unzureichenden Wohnungsangebots ein erhebliches Unterangebot entwickelt. Colliers schätzt ein kumuliertes Unterangebot von ca. 500 000 Wohnquadratmetern seit 2012.
Wohnungsbaustopp:
Aufgrund einer Kombination aus gestiegenen Baukosten und hohen Renditen auf dem Wohnungsmarkt in Kopenhagen ist die Terminprämie für Wohnimmobilienprojekte unter Druck geraten. Dies wird in den kommenden Jahren unweigerlich zu einem erheblichen Rückgang der geplanten Wohnungsbauprojekte führen und wiederum das kumulierte Unterangebot verstärken und die Mieten in die Höhe treiben.
Erhöhte relative Attraktivität von Mietwohnungen (Abbildung 2):
Der Anstieg der Zinssätze hat Mietwohnungen im Vergleich zu Wohneigentum relativ attraktiver gemacht, wodurch sich die Nachfrage auf Mietobjekte verlagert. Da nicht damit zu rechnen ist, dass die Zinssätze wieder auf das frühere «Nullniveau» zurückkehren, kann die jüngste Nachfrageverschiebung nur durch einen erheblichen Rückgang der Wohnungspreise auf dem privaten Markt aufgefangen werden. Dies ist allerdings nach den jüngsten Daten nicht zu erwarten.
Wachstum der Reallöhne:
Da die Regierung in Dänemark eine Obergrenze von 4% für die Mieten eingeführt hat, wurde die hohe Inflationsrate von 2022 (8.7%) nicht in vollem Umfang an die Verbraucher weitergegeben. Da wir davon ausgehen, dass die Kaufkraft in den kommenden Jahren durch abnormales Lohnwachstum zurückgewonnen wird, dürfte dies einen Aufwärtsdruck auf das Mietniveau ausüben. Die IDA (Dänische Gesellschaft der Ingenieure) berichtet von einem nominalen Lohnwachstum von 6.5% im Jahr 2023 und prognostiziert ein Lohnwachstum von 7.0% im Jahr 2024.
In Kombination mit den oben genannten Werttreibern halten wir es für wahrscheinlich, dass das Mietwachstum in den kommenden Jahren dasjenige der letzten zehn Jahre übertreffen wird.
Zusammenfassung der wichtigsten Investitionsfaktoren in Kopenhagen
Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um momentane Trends handelt und dass der Immobilienmarkt je nach der spezifischen wirtschaftlichen und geopolitischen Situation variieren kann. Es ist anzuraten, einen lokalen Immobilienexperten zu konsultieren, wenn Sie Immobilienentscheidungen treffen.
Wenn Sie einen starken Partner für Immobilien in Kopenhagen suchen, wenden Sie sich bitte an Kristian Vinther von VIGA RE A/S oder Michael von Orelli von Swiss Finance & Property Group.
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