Copenhague en flammes

Il y a quelques semaines, alors que les flammes cessaient leur danse sur les poutres de la bourse historique de Copenhague, le bâtiment emblématique vieux de 400 ans, symbole de l'histoire financière de la ville, a contribué à mettre en lumière un marché immobilier très intéressant. Ce bâtiment, symbole de l'histoire financière de Copenhague, a contribué à mettre sous les feux de la rampe un marché immobilier très intéressant. Depuis plusieurs années, une énergie brûlante s'est développée dans la ville, non pas un brasier destructeur, mais plutôt une poussée fervente du marché de l'immobilier. Le secteur immobilier de la ville s'est enflammé, exploitant l'intensité de ce feu et l'orientant vers une croissance ainsi qu’une prospérité robustes. Dans ce contexte, nous examinons les raisons pour lesquelles cette évolution est importante pour les investisseurs suisses et internationaux.

Le marché de l'immobilier résidentiel de Copenhague se caractérise par une forte demande et une offre insuffisante, ce qui se traduit par une pression à la hausse sur les niveaux de loyers, pour lesquels nous avons observé des taux de croissance supérieurs à l'inflation au cours des dix dernières années. La demande d'unités locatives augmente et le ralentissement de l'offre devrait renforcer cette tendance. L'inflation élevée et l'augmentation des taux d'intérêt se reflètent dans les rendements du marché résidentiel de Copenhague, qui ont augmenté d'environ 100 points de base depuis le pic du premier trimestre 2022. Avec un ralentissement de l'évolution des rendements et un environnement économique plus stable, les rendements devraient se stabiliser.

Mais pourquoi un investisseur suisse devrait-il penser à Copenhague, alors qu'il a la possibilité d'investir sur son marché national ? Dans l'ensemble, l'immobilier suisse est considéré comme une opportunité d'investissement stable, avec une monnaie forte et une économie favorable aux entreprises. La Suisse a le taux d'innovation et le PIB par habitant les plus élevés au monde, ainsi que des taux d'inflation inférieurs à ceux de l'Europe. En raison d'une forte pression réglementaire, les activités de construction ont diminué dans les zones résidentielles urbaines de Suisse, et les transactions ont été relativement rares au cours des trois derniers trimestres, en raison d'un écart important entre les attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix.

Facteurs de valeur du secteur résidentiel de Copenhague

Alors que le marché de l'immobilier résidentiel de Copenhague a, comme dans de nombreuses villes suisses, un statut de « refuge » et a accumulé une offre insuffisante de biens immobiliers, le taux d'inflation est inférieur de 0.8% à la moyenne européenne et même inférieur au taux d'inflation en Suisse. La situation transactionnelle actuelle au Danemark est caractérisée par des vendeurs motivés, car i) les investisseurs internationaux ayant des activités au Danemark peuvent avoir besoin d'obtenir des liquidités à court terme ou de réduire les risques en raison des défis du marché national (par exemple en Allemagne et en Suède avec un défi imminent de refinancement et où les marchés sont beaucoup plus cycliques qu'au Danemark, et la Suède n'a pas le luxe d'avoir une monnaie indexée sur l'euro) et ii) les développeurs avec des exigences accrues de capitaux propres en raison du déficit de refinancement à l'achèvement du projet ou les développeurs à la recherche de financement à terme/engagement pour finaliser les projets initiés. En outre, le Danemark offre un modèle unique d'obligations hypothécaires avec un financement bon marché et flexible.

Priorité à la durabilité

Copenhague est l'une des rares villes d'Europe à avoir une forte concentration de population dans la capitale. Une croissance économique forte et continue (plusieurs grandes entreprises mondiales ont leur siège à Copenhague, une industrie maritime et un secteur pharmaceutique forts, illustrés respectivement par Mærsk et Novo Nordisk) favorise la croissance de la population et l'augmentation du nombre de travailleurs qualifiés qui affluent à Copenhague, ce qui se traduit par un équilibre favorable entre l'offre et la demande dans la ville. Mais il n'y a pas que des facteurs économiques très forts qui plaident en faveur d'un investissement à Copenhague : la capitale danoise a pour objectif de devenir la première ville neutre en carbone au monde d'ici à 2025. Aujourd'hui, l'immobilier résidentiel de Copenhague est entièrement connecté au réseau de chauffage, qui est déjà neutre en carbone à 85%.

Perspectives : Forte croissance attendue des loyers et donc des rendements nets plus élevés

Quatre principaux facteurs de valeur soutiennent la forte croissance des loyers à Copenhague :

Sous-approvisionnement résidentiel cumulé (figure 1) :
Copenhague a connu une importante sous-offre accumulée au cours des dix dernières années en raison d'une forte croissance démographique et d'une offre inadéquate de logements résidentiels. Colliers estime que l'offre déficitaire cumulée est d'environ 500 000 mètres carrés résidentiels depuis 2012.

« Arrêt » de la construction résidentielle :
En raison de la combinaison de l'augmentation des coûts de construction et des rendements élevés du marché résidentiel à Copenhague, la prime à terme sur les projets immobiliers résidentiels a été comprimée. Il en résultera inévitablement une réduction significative des projets résidentiels prévus dans les années à venir, ce qui renforcera l'offre insuffisante accumulée et exercera une pression à la hausse sur le niveau des loyers.

Augmentation de l'attrait relatif du logement locatif (figure 2) :
L'augmentation des taux d'intérêt a rendu le logement locatif relativement plus attractif que l'accession à la propriété, ce qui déplace la demande vers les biens locatifs. Comme on ne s'attend pas à ce que les taux d'intérêt reviennent à leur niveau antérieur, l'évolution récente de la demande ne peut être absorbée que par une réduction significative des prix des logements sur le marché privé, ce qui ne devrait pas se produire si l'on en croit les données récentes.

Croissance des salaires réels :
Comme le gouvernement a imposé un plafond de 4% sur les loyers au Danemark, les taux d'inflation élevés de 2022 (8.7%) n'ont pas été pleinement imposés aux consommateurs. Comme nous nous attendons à ce que le pouvoir d'achat soit regagné dans les années à venir grâce à une croissance anormale des salaires, cela devrait exercer une pression à la hausse sur les niveaux des loyers. L'IDA (Société danoise des ingénieurs) fait état d'une croissance nominale des salaires de 6.5% en 2023 et prévoit une croissance des salaires de 7.0% en 2024.

En combinant les facteurs de valeur identifiés ci-dessus, nous estimons qu'il est probable que la croissance des loyers dans les années à venir sera supérieure à ce qui a été observé au cours des 10 dernières années.

Résumé des principaux moteurs d'investissement à Copenhague

Veuillez noter qu'il s'agit là de tendances lourdes et que le marché immobilier peut varier en fonction de la situation économique et géopolitique. Il est toujours préférable de consulter un expert local en immobilier avant de prendre une décision.

Si vous cherchez un partenaire solide pour l'immobilier à Copenhague, veuillez contacter Kristian Vinther de VIGA RE A/S ou Michael von Orelli de Swiss Finance & Property Group.

www.vigarealestate.com

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