Immobilienmarkt-Analyse vom 8. November: Auswirkungen der Ankündigungen von UBS auf Schweizer Immobilienfonds
Der 8. November 2024 war geprägt von starker Volatilität auf dem indirekten Schweizer Immobilienmarkt, ausgelöst durch die strategische Ankündigung von UBS am Vortag. Nach der Übernahme der Credit Suisse Funds AG im April 2024 präsentierte UBS Fund Management (Switzerland) AG, nun Verwalterin von 14 Schweizer Immobilienfonds, ihren Plan zur Fusion einiger Fonds im Zeitraum zwischen 2025 und 2027. Dabei sollen acht Produkte in drei getrennte Blöcke gegliedert werden.
Zusammenfassung des 8. Novembers
Die Reaktion des Marktes fiel gemischt aus. Die positivsten Ergebnisse verzeichneten Residentia (+26.8%), CS REF Hospitality (+10.8%), CS REF Interswiss (+3.1%) und CS REF Green Property (+2.4%). Im Gegensatz dazu sanken UBS Direct Urban (-7.9%), UBS Direct Residential (-5.1%), CS REF Living Plus (-4.6%) und UBS Swissreal (-3.6%). Zum Vergleich schloss der SXI Real Estate Funds-Index der Immobilienfonds an diesem Tag 0.3% leichter.
Details zur UBS-Ankündigung
UBS veröffentlichte einen ehrgeizigen Fusionsplan, der darauf abzielt, die Diversifikation und Resilienz der Immobilienfonds zu stärken. Die Fusionspläne, die den Genehmigungen der Regulierungsbehörden und kantonalen steuerlichen Entscheidungen unterliegen, führen zur Schaffung von drei Fonds: einem als Wohnfonds in direktem Besitz, einem gemischten Fonds in direktem Besitz und einem kommerziellen Fonds in indirektem Besitz.
Erster Fusionsblock: direkt gehaltener Wohnfonds
Der erste Block umfasst Fonds unterschiedlicher Grössen, mit einer aktuellen Marktkapitalisierung von etwa CHF 5 Milliarden. Der grösste Fonds macht etwa 60% des Gesamtwertes aus, während der kleinste nur 4.5% erreicht. Die Preisdifferenzen im Vergleich zum Nettoinventarwert (NAV) vom 7. November 2024 zeigten eine erhebliche Diskrepanz, mit Agios/Disagios zwischen -11% und +39%. Eine unmittelbare Anpassung ohne „Free Lunch“ ermöglicht die Berechnung der Austauschverhältnisse und des neuen Agios des fusionierten Fonds, dessen Kapitalisierung der Summe seiner Bestandteile entsprechen sollte. Trotz deutlicher Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds sank die Gesamtmarktkapitalisierung der vier zusammengefassten Fonds um 1.5%, was auf eine gemischte Marktreaktion hinweist. Dieser Fonds würde in der aktuellen Situation den zweiten Platz mit einer Gewichtung von 7.5% im SXI Real Estate Funds-Index der kotierten Immobilienfonds in der Schweiz einnehmen.
Zweiter Fusionsblock: direkt gehaltener Mischfonds
Der zweite Block, bestehend aus einem dominanten Fonds mit 85% und einem kleineren mit 15%, hat eine Marktkapitalisierung von knapp CHF 3 Milliarden, was einer theoretischen Gewichtung von etwa 4.5% entspricht und ihn auf Platz 5 des Index setzen würde. Am 8. November stieg die gesamte Marktkapitalisierung um 0.7%, was auf einen leicht positiven Effekt hinweist, unabhängig von den individuellen Anpassungen im Zusammenhang mit der Konvergenz der Agios.
Dritter Fusionsblock: indirekt gehaltener Fonds mit kommerziellen Immobilien
Der dritte und letzte Block, bei welchem die Fusion für die Jahre 2026/2027 geplant ist, umfasst Fonds mit relativ ähnlichen Grössen, wobei der grösste 53.5% und der kleinere 46.5% ausmacht, und konzentriert sich auf Gewerbeimmobilien. Mit einer Marktkapitalisierung von schätzungsweise CHF 3.4 Milliarden würde er den vierten Platz im Index einnehmen und UBS ermöglichen, die ersten sechs Plätze mit einer Gewichtung von über 44% zu besetzen, gegenüber aktuell 39.7% für die sechs führenden Fonds.
Marktausblick und Chancen
Die Ankündigung von UBS hat die Karten auf dem Markt neu gemischt und einige zuvor wenig beachtete Fonds ins Rampenlicht gerückt, die zu den grössten Gewinnern des Tages wurden. Bedeutende Unterschiede in den Agios bestehen weiterhin in den verschiedenen Blöcken, könnten sich jedoch verringern, wenn der Fusionsprozess voranschreitet und Klarheit über die Austauschverhältnisse und die regulatorischen Genehmigungen der FINMA herrscht. Diese Übergangsphase sollte aktiven Investoren interessante Chancen bieten. Es ist jedoch wichtig, dass sich diese Positionierung auf eine langfristige Immobilieninvestitionsstrategie stützt und nicht auf kurzfristige Spekulationen, da es sich um einen komplexen Fusionsplan handelt, der noch mehrere Schritte bis zu seinem Abschluss benötigt.
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