Portfoliostrategie
Die SFPI investiert vorwiegend in Wohn- und Geschäftsliegenschaften in den Wirtschaftsräumen Zürich und Basel, welche aufgrund ihrer zentralen und verkehrsmässig hervorragenden Erschliessung langfristig grosse Verdichtungspotentiale aufweisen. Die SFPI fokussiert sich deshalb auf den Erwerb innenstädtischer Lagen mit grossem Wertsteigerungs-, Arrondierungs- und Ausnutzungspotential, um diese langfristig und nachhaltig zu entwickeln.
Was jedoch heisst Nachhaltigkeit?
Die nachhaltige Entwicklung ist ein Staatsziel, das in unserer Verfassung verankert ist. Die Grundsätze der Umsetzung werden in der «Strategie Nachhaltige Entwicklung» konkretisiert und im «Raumkonzept Schweiz» werden Massnahmen von Kantonen, Städten und Gemeinden aufgezeigt, die eine qualitativ hochwertige Urbanität, die Umnutzung von Industriebrachen sowie die Aufwertung von Zentren und Ortskernen zum Ziel haben. Gefragt sind innovative Ansätze für eine nachhaltige Quartierentwicklung. Neben der Berücksichtigung bautechnischer und energetischer Anforderungen sollen auch Aspekte aus den Bereichen Gesellschaft, Integration, Sicherheit, Mobilität, Umwelt und Siedlungsform in Einklang gebracht werden.
Nachhaltige Quartiere
Die Erfolgsfaktoren für nachhaltige Quartiere hat das Bundesamt für Raumentwicklung ARE mit dem Bundesamt für Energie BFE in ihrem Dokument «Nachhaltige Quartiere – Herausforderungen und Chancen für urbane Entwicklung» definiert. Als eines der wichtigsten Instrumente für eine nachhaltige Quartierentwicklung gilt der partizipative Prozess, welcher von Anfang an sämtliche Schlüsselakteure involviert: Vertreter der öffentlichen Hand, private Partner und betroffene Verbände.
Als eines der besonders guten Beispiele dazu gilt das «Dreispitzareal» in Basel und Münchenstein, welches von einer Gewerbe- und Industriezone in ein durchmischtes städtisches Gebiet umgewandelt wurde. Auf dem Areal mit rund 350‘000 m2 Grundstücksfläche grenzen die Gemeinden Basel-Stadt und Münchenstein, sowie die Kantone Basel-Stadt und Basel-Landschaft aneinander. Diese Gebietskörperschaften haben die Entwicklungsziele gemeinsam mit der Landeigentümerin, der Christoph Merian Stiftung, im 2008 in einem städtebaulichen Rahmenvertrag festgehalten: dazu gehören Zielsetzungen zur Verdichtung, Öffnung und Transformation in ein lebendiges und urbanes Gebiet, Grün-, Freiraum- und Gesamtverkehrsstrategien sowie die Ansiedlung zusätzlicher Arbeitsplätze und höherwertigen Nutzungen.
Weiter wurde der «Beirat Dreispitz» formiert, mit Vertreter aus Quartierbevölkerung und – vereinen, Nutzer, Verbänden aus den Bereichen Natur Umwelt und Kultur, welcher in den Entwicklungsprozess miteinbezogen wurde. Im Rahmen der Nutzungsplanung wurden einzelne Bebauungs- und Quartierpläne ausgeschieden, welche die Gebiete mit Wohnanteil von denen mit reinen Arbeitsgebieten trennt. Das Herzstück für die Transformation ist der im 2008 bewilligte «Quartierplan Kunstfreilager», welcher die Parameter für eine schrittweise Umnutzung in ein Mischnutzgebiet mit Gewerbe-, Wohn-, Dienstleistungs- und Schulnutzungen festgehalten hat.
Die neue «Hochschule für Kunst und Gestaltung» von Morger + Dettli Architekten hat als Katalysator für die Umnutzung des Gebietes gedient. Als weitere Flagship-projekte gelten das «Helsinki Dreispitz» von Herzog & de Meuron und das «Transitlager» von BIG - Bjarke Ingels Group, welche beide in einer ähnlichen Art und Weise Gewerbe- und Wohnnutzung miteinander kombinieren und somit einen Mehrwert für die urbane Lebendigkeit des Areals erbringen.
Durch diese von Beginn an koordinierte Bewältigung von Siedlungsentwicklung und Mobilität konnte über das ganze Dreispitzareal ein dichtes und funktional durchmischtes Quartier gewährleistet werden, welches durch den öffentlichen Verkehr hervorragend erreichbar ist und dessen urbane Lebendigkeit von der Tages- und Nachtnutzung profitiert. Die Definition von Freiräumen für Erholung und Begegnung fördert die soziale und intergenerationelle Durchmischung. Die Anbindung an Fussgänger- und Velowege erhöht die Lebensqualität und trägt zu einer nachhaltigen Mobilität bei. Durch weitreichende Bestimmungen in Quartierplänen bezüglich Anforderungen an Energie und Ökologie wurde zudem die Verringerung des ökologischen Fussabdruckes durch Senkung der Lebenszykluskosten bei Neubauten nachhaltig umgesetzt.
Der Erfolgsfaktor – «über die Grenze hinaus zu denken»
Zu Beginn ist ein Entwicklungsprojekt immer ein Fremdkörper in einem bestehenden Raum. Erfolgreiche, sich integrierende und für verschiedene Parteien Mehrwert schaffende Entwicklungen basieren immer auf einer detaillierten Analyse der bestehenden Situation. Die für den Ort spezifisch relevanten Akteure müssen identifiziert werden, Bedürfnisse des Ortes, welche über die Grenzen des eigentlichen Grundstückes hinaus gehen, müssen evaluiert werden, damit die einzigartige Identität des Ortes mit seiner bestehenden Vielfalt herausgeschält werden kann. Durch eine gezielte Markt- und Konkurrenzanalyse werden Zielgruppen und Produktmix auf den Kontext abgestimmt. Die daraus entstehenden Synergien sichern eine hohe Akzeptanz zwischen neuen und bestehenden Strukturen.
«In-Einklang-bringen»
Für den Erfolg einer Entwicklung ist das «In-Einklang-bringen» verschiedener Akteure matchentscheidend. Aus diesem Grunde fördert die SFPI Entwicklungen aus dem Bestand. Nur durch den langfristigen Planungshorizont können Synergien über die Parzellengrenze hinaus gewährleistet werden. Durch das Vorantreiben von Arrondierungs- und Entwicklungsprojekten beabsichtigt die SFPI ihren Boden langfristig und nachhaltig zu entwickeln. Diese Strategie geht einher mit dem revidierten Raumplanungsgesetz, welches die Siedlungsentwicklung nach innen und eine Verdichtung in Städten und Agglomerationen fördert.
Durch spezifische Integration des überregionalen Kontextes beabsichtigt die SFPI die Standortattraktivität einer Gemeinde durch zukünftige Entwicklungen positiv zu beeinflussen. Die SFPI ist überzeugt, durch die Definition eines vielfältigen Nutzungsmix mit quartierverträglichen Rahmenbedingungen, abgestimmten Mobilitätskonzepten und der Schaffung von öffentlichen Grün- und Erholungsräumen grenzübergreifende Synergien zu erzeugen und so einen Mehrwert für Nutzer, Bevölkerung und Gemeinden zu erbringen.
Diese Kontextbezogenheit generiert durch ihre Vielfalt eine hohe Nachfrage und schnelle Absorption der neu erstellten Flächen, was den Vorteil einer tiefen Fluktuation mit niedriger Leerstandsquote mit sich bringt und so auch auf Grundeigentümerseite den Mehrwert nachhaltig sicherstellt.
Martina Vogel, Head of Acquisition & Real Estate Development, SFPI
Die Swiss Finance & Property Investment AG (SFPI) legt mit diesem Grundsatz den Grundstein für die Entwicklung nachhaltiger Quartiere.