Das Ende der Niedrigzinsphase: neue Herausforderungen am Kapitalmarkt

Auswirkungen steigender Zinsen auf Finanzierung, Bewertung und Aktienkurse

Der Schweizer Kapitalmarkt hat in den letzten Monaten erhebliche Veränderungen erfahren. Die veränderte Zinssituation stellt eine neue Herausforderung für Schweizer Immobiliengesellschaften dar. Angesichts der aktuellen Marktbedingungen erfordern anstehende Finanzierungen eine klar definierte Strategie. Die Erneuerung von auslaufenden Anleihen und Krediten ist nur zu höheren Konditionen möglich. Im September 2022 beendete die Schweizerische Nationalbank die seit 2014 andauernde Niedrigzinsphase mit einer Erhöhung des Leitzinses um 75 Basispunkte. Bis dahin konnten Schweizer Immobiliengesellschaften Fremdkapital noch bequem und entsprechend günstig beschaffen. Langfristige Anleihen grosser Immobiliengesellschaften wurden in Milliardenhöhe mit Coupons knapp über 0 Prozent platziert. Heute werden neu ausgegebene Anleihen mit einem Coupon zwischen 1.54% (3-Monats-Anleihe) und 3.13% (Laufzeit 6 Jahre) begeben. Auffällig ist, dass in den letzten beiden Jahren die Laufzeiten der neuen Anleihen deutlich kürzer ausfallen als in den Jahren zuvor. Der Anstieg der Zinsen resultiert nicht nur in höheren Finanzierungskosten, sondern kann auch zu Abwertungen bei den Immobilien führen. Ein Blick auf die Kursentwicklung der gelisteten Immobilienaktien zeigt deutlich, dass Investoren äusserst vorsichtig agieren: die Performance des REAL Index (Index für kotierte Immobilienaktien Schweiz) beläuft sich in den ersten 5 Monaten des Jahres auf -0.4% (Total Return). Im gleichen Zeitraum verzeichnet der Swiss Performance Index (SPI) ein Plus von 7.7%.

Refinanzierungen im Fokus

In den letzten Monaten haben kotierte Unternehmen wie PSP, HIAG, Allreal, Mobimo und Peach Property ein beträchtliches Volumen an Anleihen ausgegeben. Insgesamt haben diese Immobiliengesellschaften Anleihen im Wert von über CHF 1.1 Milliarde platziert. Damit wurde beinahe das Niveau des gesamten Vorjahres (CHF 1.4 Milliarden) erreicht. Angesichts der bevorstehenden Fälligkeiten steht bis zum Jahresende eine weitere Runde von Refinanzierung an.

Es werden Anleihen in Höhe von über CHF 1.5 Milliarden fällig, wobei ein grosser Teil aus der Niedrigzinsphase stammt. Unter den aktuellen Marktbedingungen ist eine Neuemission nur zu höheren Konditionen möglich. Daher sollten Unternehmen ihre Finanzierungsoptionen sorgfältig prüfen.

Schwieriges Marktumfeld benötigt Vorbereitung

Mit dem Ende der Niedrigzinsphase ist das Volumen der Kapitalmarkttransaktionen von Schweizer Immobiliengesellschaften deutlich zurückgegangen. Im Frühjahr 2022 konnten Unternehmen wie EPIC Suisse AG (mit Swiss Finance & Property AG als Co-Manager), Ina Invest AG und Mobimo Holding AG noch erfolgreich neue Aktien im Wert von insgesamt CHF 374 Millionen am Markt platzieren. Im ersten Halbjahr 2023 gelang dies nur dem internationalen Projektentwickler Orascom Development Holding AG. Swiss Finance & Property AG konnte diese Transaktion erstmals in der Funktion des Sole Lead Managers unterstützen, zusammen mit Helvetischer Bank als Settlement Agent. Die niedrige Anzahl von Emissionen zeigt einmal mehr, wie anspruchsvoll der Primärmarkt geworden ist. Lediglich bei NAV-basierten Anlagevehikeln mit einem Investorenkreis von steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen ist noch eine gesunde Nachfrage vorhanden. Das geplante Emissionsvolumen für diese Anlagekategorie belief sich Ende Mai 2023 auf über CHF 1.3 Milliarden. Im Gegensatz dazu betrug das anvisierte Emissionsvolumen von Immobilienfonds und Aktiengesellschaften lediglich CHF 527 Millionen.

Ausblick zweites Halbjahr 2023

Neben dem Refinanzierungsbedarf der kotierten Aktiengesellschaften stehen im zweiten Halbjahr mehrere Kotierungen von Schweizer Immobilienfonds an. Der Börsengang des Credit Suisse 1A Immo PK steht noch aus, bedingt durch die Verschiebung im vergangenen Jahr. Zudem zeichnet sich die Publikumsöffnung des ZIF Immobilien Direkt Schweiz ab. Mit einer Marktkapitalisierung von CHF 3.3 Milliarden (CS) bzw. CHF 1.1 Milliarden (ZIF) sind diese beiden Fonds keine Leichtgewichte. Allein diese beiden potenziellen Kotierungen an der SIX Swiss Exchange schränken den Handlungsspielraum anderer Immobilienfonds für eigene Emissionen erheblich ein. Aufgrund ihrer beachtlichen Grösse führen die Indexaufnahmen auch zu umfangreicheren Portfolioumschichtungen indexnaher Investoren. Das bedeutet, dass Anteile bestehender Indexmitglieder während der Indexaufnahme neuer Fonds unter erhöhtem Abgabedruck stehen. Neben dem richtigen Timing müssen für eine erfolgreiche Emission viele weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Um die unverzichtbare Unterstützung bestehender Investoren zu gewinnen, wird unter anderem erwartet, dass die neuen Gelder einen qualitativen Mehrwert für das Portfolio schaffen. Eine Verwässerung wird nicht gerne gesehen. Zudem muss das Pricing der Transaktion attraktiv sein, und im Gegensatz zu Aktien müssen die Fondsanteile über ein gesundes Agio verfügen.

Fazit

Die Kapitalmarkt-Transaktionen von Schweizer Immobiliengesellschaften stellen aufgrund des schwierigen Marktumfelds und der sich ändernden Rahmenbedingungen eine Herausforderung dar. Eine gründliche Vorbereitung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Kapitalmarktspezialisten wie der Swiss Finance & Property AG sowie eine klare Mehrwertstrategie sind entscheidend für den Erfolg solcher Transaktionen. Unternehmen müssen sich auf die gestiegenen Anforderungen des Marktes einstellen und entsprechende Massnahmen ergreifen. Die Expertise und Unterstützung von etablierten Kapitalmarktexperten kann dabei von grossem Wert sein. Swiss Finance & Property AG steht als kompetenter Partner und «One-stop-shop» bereit, Unternehmen bei der Planung und Umsetzung von Kapitalmarkttransaktionen zu begleiten und langfristige Strategieberatung wie auch Market-Making-Dienstleistungen anzubieten. Durch eine proaktive Vorgehensweise können Unternehmen ihre Chancen auf erfolgreiche Transaktionen verbessern.