La fin de la période de faible niveau des taux d’intérêt signifie de nouveaux défis sur les marchés des capitaux

Impact de la hausse des taux d’intérêt sur le financement, la valorisation et le cours des actions

Le marché suisse des capitaux a connu un certain nombre de bouleversements au cours des derniers mois. L’évolution de la situation des taux d’intérêt constitue un nouveau défi pour les sociétés immobilières suisses. Compte tenu des conditions de marché actuelles, les futurs financements nécessiteront la définition d’une stratégie claire. Le renouvellement des emprunts obligataires et des crédits arrivant à échéance n’est possible qu’à des conditions plus élevées. En septembre 2022, la Banque nationale suisse a mis fin à son cycle de taux d’intérêt bas enclenché en 2014, en relevant son taux directeur de 75 points de base. Jusqu’alors, les sociétés immobilières suisses avaient encore facilement accès aux capitaux étrangers, à des prix avantageux. Des emprunts à long terme de grandes sociétés immobilières de plusieurs milliards étaient placés moyennant des coupons à peine supérieurs à 0%. Aujourd’hui, les obligations nouvellement émises ont un coupon compris entre 1.54% (obligation à 3 mois) et 3.13% (durée de 6 ans). Il est frappant de constater que, ces deux dernières années, les durées des nouveaux emprunts sont nettement plus courtes que les années précédentes. La hausse des taux d’intérêt ne se traduit pas seulement par une augmentation des coûts de financement, mais peut également déboucher sur une dépréciation des biens immobiliers. Un coup d’œil sur l’évolution du cours des actions immobilières cotées montre clairement que les investisseurs agissent avec une extrême prudence : la performance du REAL Index (indice des actions immobilières suisses cotées) s’élève à -0.4% (total return) au cours des cinq premiers mois de l’année. Sur la même période, le Swiss Performance Index (SPI) a enregistré une hausse de 7.7%.

Gros plan sur les refinancements

Ces derniers mois, des sociétés cotées comme PSP, HIAG, Allreal, Mobimo et Peach Property ont émis un volume considérable d’emprunts obligataires. Ensemble, ces sociétés immobilières ont placé des obligations d’une valeur totale de plus de CHF 1.1 milliard. Ainsi, le niveau de l’ensemble de l’année précédente (CHF 1.4 milliard) a presque été atteint. Compte tenu des échéances à venir, un nouveau cycle de refinancement est prévu d’ici la fin de l’année.

Des obligations totalisant plus de CHF 1.5 milliard arrivent à échéance, dont une grande partie ont été émises durant la période de faible niveau des taux d’intérêt. Dans les conditions de marché actuelles, les nouvelles émissions ne sont possibles qu’à des conditions plus élevées. Les entreprises doivent donc étudier attentivement leurs options de financement

L’environnement de marché difficile nécessite des préparatifs

Avec la fin de la période de faible niveau des taux d’intérêt, le volume des transactions sur le marché des capitaux des sociétés immobilières suisses a nettement reculé. Au printemps 2022, des entreprises comme EPIC Suisse AG (avec Swiss Finance & Property SA comme co-manager), Ina Invest AG et Mobimo Holding AG avaient placé avec succès de nouvelles actions sur le marché dont la valeur totalisait les CHF 374 millions. Au premier semestre 2023, seul le promoteur international Orascom Development Holding AG y est parvenu. Swiss Finance & Property SA a accompagné cette transaction pour la première fois en tant que chef de file unique, avec Helvetische Bank en tant qu’agent de règlement. Le faible nombre d’émissions montre une fois de plus à quel point le marché primaire est devenu exigeant. Seuls les véhicules de placement basés sur la VNI et destinés à un cercle d’investisseurs constitué d’institutions de prévoyance exonérées d’impôts font encore l’objet d’une demande solide. Le volume d’émissions prévu pour cette classe d’actifs s’élevait à plus de CHF 1.3 milliard fin mai 2023. En revanche, le volume d’émissions prévu pour les fonds immobiliers et les sociétés anonymes ne s’est établi qu’à CHF 527 millions.

Perspectives pour le second semestre 2023

Outre les besoins de refinancement des sociétés anonymes cotées, plusieurs nouvelles cotations de fonds immobiliers suisses sont prévues au second semestre. L’introduction en bourse du Credit Suisse 1A Immo PK est toujours en suspens, suite à son report, l’année dernière. Par ailleurs, l’ouverture du capital de ZIF Immobilien Direkt Schweiz au public commence à se profiler. Avec une capitalisation boursière de CHF 3.3 milliards (CS) et de CHF 1.1 milliard (ZIF), ces deux fonds ne sont pas des poids plumes. À elles seules, ces deux cotations éventuelles à la SIX Swiss Exchange limitent considérablement la marge de manœuvre des autres fonds immobiliers pour leurs propres émissions. Compte tenu de leur taille considérable, leur intégration dans l’indice entraîne également des restructurations de portefeuille plus importantes chez les investisseurs qui suivent l’indice. Cela signifie que les parts des membres composant l’indice sont soumises à des pressions accrues à la vente lors de l’intégration de nouveaux fonds dans l’indice. Outre un timing adéquat, de nombreuses autres conditions doivent être remplies pour que l’émission soit un succès. Afin d’obtenir le soutien indispensable des investisseurs existants, les nouveaux fonds devront, selon toute vraisemblance, apporter une plus-value qualitative au portefeuille. Une dilution ne sera pas appréciée. Par ailleurs, le prix de la transaction devra être attractif et, contrairement aux actions, les parts de fonds devront être associées à un agio solide.

Conclusion

Les transactions sur le marché des capitaux des sociétés immobilières suisses représentent désormais un défi, compte tenu de l’environnement de marché difficile et de l’évolution des conditions-cadres. Une préparation minutieuse et la collaboration avec des spécialistes expérimentés du marché des capitaux tels que Swiss Finance & Property SA, ainsi qu’une stratégie claire en matière de plus-value, seront des éléments déterminants pour s’assurer du succès de telles transactions. Les entreprises devront s’adapter au renforcement des exigences du marché et prendre les mesures qui s’imposent. L’expertise et le soutien d’experts établis du marché des capitaux peuvent s’avérer très précieux. Swiss Finance & Property SA est un partenaire compétent qui offre un « guichet unique » pour l’accompagnement des entreprises dans la planification et la mise en œuvre de transactions sur le marché des capitaux et des conseils stratégiques à long terme, ainsi que des services de market making. En adoptant une approche proactive, les entreprises peuvent améliorer les chances de succès de leurs transactions.