Bauprojekte: Sanierung im bewohnten Zustand

Im SF Sustainable Property Fund befanden sich zwei Liegenschaften am Luzernerring 148 mit 17 Wohnungen und an der Rufacherstrasse 8 mit zehn Wohnungen in Basel in der Pipeline zur Sanierung. Beide Liegenschaften waren demodiert und entsprachen nicht mehr dem energetischen Standard. Am 28. Mai 2022 trat in Basel das neue Wohnraumfördergesetz «JA zum ECHTEN Wohnschutz!» in Kraft, ab diesem Datum können nur noch begrenzt die erfolgten Baumassnahmen auf den neuen Mietzins übertragen werden. Deshalb war das Bestreben, die Baueingaben noch vor diesem Stichtag einzureichen. Das Datum der Baueingabe war entscheidend für dessen Beurteilung.

Im vierten Quartal 2021 erfolgten die Generalplanerausschreibungen. Da es sich um sehr ähnliche Projekte handelt, erhielt der gleiche Architekt den Auftrag, so dass Synergien in der Planung und Ausführung genutzt werden können. Gleichzeitig können so auch die Aufwendungen auf Seite Bauherrschaft optimiert werden. Zu Beginn des Jahres 2022 startete das Vorprojekt: in dieser Phase werden die wichtigsten Punkte, wie z.B. die Untersuchungen der Kanalisation und der Schadstoffvorkommnisse, Grundrissgestaltung, welche thermischen und technischen Bauteile ersetzt werden, geklärt. Damit liess sich die Baueingabe forcieren. Die Eingabe bei der Stadt Basel erfolgte anfangs Mai 2022, im Vorfeld wurden die Mieter:innen bereits das erste Mal über die bevorstehende Sanierung und dessen Auswirkungen informiert. Die Wohnungen wurden nicht leergekündigt, sondern die Sanierung soll unterlaufendem Betrieb stattfinden, die Mieter:innen erhielten allerdings erleichterte Bedingungen, um das Mietverhältnis zu kündigen.

Im Nachgang an die Baueingabe wurden die noch ausstehenden Leistungen aus dem Bauprojekt wie definitiver Kostenvoranschlag sowie das Farb- und Materialkonzept nachgearbeitet. Erfreulicherweise erhielten wir während der Publikationszeit keine Einsprachen. Somit konnten die Baubewilligungen bereits anfangs Juli 2022 ausgestellt werden. Durch die Sommermonate und Herbst 2022 standen die Ausschreibungen der Baudienstleistungen an. Mit den Arbeitsvergaben konnte gegen Ende des Jahres gestartet werden. So erhielten wir von den Unternehmern teils sehr attraktive Preise, wenn die Auftragsbücher für das kommende Jahr gefüllt und das Zusammenwirken der beiden Projekte eingebracht werden konnten.

Für die Mieter:innen erarbeiteten wir detaillierte Mieterinformationsbroschüren, worin wir genau erläutern, in welchem Zeitraum und in welchen Bereichen die Sanierung stattfinden wird. Beim Ersatz der Küchen und Bäder stehen diese nicht zur Verfügung, mit einem Elektrorechaud und Trockenklosett kann ausgeholfen werden. Die Sanierung einer genutzten Wohnung stellt für alle Beteiligten eine grosse Herausforderung dar, deshalb haben einige Mieter:innen frühzeitig von sich aus gekündigt. Im Luzernerring 148 blieben acht und an der Rufacherstrasse 8 vier Wohnungen bewohnt.

Nach dem Abschliessen der Werkverträge (die Vergaben erfolgten vorwiegend an lokale Einzelunternehmer) und der Detailplanungen starteten die Bauarbeiten am Luzernerring 148 am 29. Mai 2023 und an der Rufacherstrasse 8 einen Monat zeitverschoben am 26. Juni 2023. Die Aussenfassaden, mit Ausnahme der Strassenfassade an der Rufacherstrasse 8, werden mit einer verputzten Aussenwärmedämmung versehen, die Fenster und Storen ersetzt, die Kellerdecken gedämmt und die Dächer erneuert. Mit diesen Massnahmen erreichen die sanierten Gebäude mindestens den Standard GEAK C. Im Innenbereich werden die Steigstränge ausgewechselt, die elektrischen Systeme neu installiert, Küchen und Bäder ersetzt, die Oberflächen aufgefrischt und die Lifte saniert. Sämtliche sicherheitsrelevanten Elemente wie zu niedrige Geländer oder fehlende Fluchtwegbeleuchtungen werden instandgesetzt. Der Luzernerring 148 wird im Rahmen des Projekts an die Fernwärme angeschlossen, der Anschluss an die Fernwärme an der Rufacherstrasse 8 erfolgte bereits nach dem Ausfall der Gasheizung im Jahre 2021.