Projets de construction : rénovation en état d'occupation

Dans le SF Sustainable Property Fund, deux immeubles situés à Bâle, l'un au Luzernerring 148 avec 17 appartements et l'autre à la Rufacherstrasse 8 avec 10 appartements, se trouvaient dans le pipeline de rénovation. Les deux immeubles étaient dégradés et ne répondaient plus aux normes énergétiques. Le 28 mai 2022, la nouvelle loi sur le logement « OUI à la VRAIE protection du logement ! » est entrée en vigueur à Bâle ; à partir de cette date, les mesures de construction réalisées ne peuvent être reportées sur le nouveau loyer que de manière limitée. C'est pourquoi nous nous sommes efforcés de déposer les demandes de permis de construire avant cette date. La date de la demande de permis de construire était déterminante pour son évaluation.

Les appels d'offres pour la planification générale ont eu lieu au quatrième trimestre 2021. Comme il s'agit de projets très similaires, c'est le même architecte qui a obtenu le mandat, ce qui permet d'exploiter les synergies au niveau de la planification et de la réalisation. Parallèlement, les dépenses du maître d'ouvrage peuvent également être optimisées. L'avant-projet a été lancé au début de l'année 2022 : cette phase permet de clarifier les points les plus importants, tels que les analyses des canalisations et des substances nocives, la conception du plan, les éléments thermiques et techniques à remplacer. La demande de permis de construire a ainsi pu être accélérée. Nous avons déposé la demande auprès de la ville de Bâle début mai 2022, et nous avons informé les locataires une première fois de l'assainissement à venir et de ses conséquences. Les appartements n'ont pas été résiliés, mais la rénovation doit se faire sans interruption de l'exploitation, les locataires bénéficiant toutefois de conditions facilitées pour résilier leur bail.

Suite à la mise à l'enquête, les prestations encore en suspens du projet de construction, telles que le devis définitif ainsi que le concept de couleurs et de matériaux, ont été retravaillées. Heureusement, nous n'avons reçu aucune objection pendant la période de publication. Les permis de construire ont donc pu être délivrés dès le début du mois de juillet 2022. Les mois d'été et l'automne 2022 ont été consacrés aux appels d'offres pour les services de construction. L'attribution des travaux a commencé vers la fin de l'année. Nous avons ainsi obtenu des prix parfois très attractifs de la part des entrepreneurs, lorsque les carnets de commande pour l'année suivante ont pu être remplis et que l'interaction entre les deux projets a pu être intégrée.

Nous avons élaboré des brochures d'information détaillées à l'intention des locataires, dans lesquelles nous expliquons précisément dans quel délai et dans quels domaines la rénovation aura lieu. Lors du remplacement des cuisines et des salles de bains, celles-ci ne sont pas disponibles, mais un réchaud électrique et des toilettes sèches peuvent être utilisés. La rénovation d'un appartement utilisé représente un grand défi pour toutes les personnes concernées, c'est pourquoi certains locataires ont résilié leur bail de leur propre initiative. Huit appartements sont restés occupés au Luzernerring 148 et quatre à la Rufacherstrasse 8.
 

Après la conclusion des contrats d'entreprise (les adjudications ont été faites principalement à des entrepreneurs individuels locaux) et les planifications détaillées, les travaux de construction ont commencé le 29 mai 2023 au Luzernerring 148 et avec un mois de décalage le 26 juin 2023 à la Rufacherstrasse 8. Les façades extérieures, à l'exception de la façade sur rue de la Rufacherstrasse 8, seront dotées d'une isolation thermique extérieure crépie, les fenêtres et les stores seront remplacés, les plafonds des caves seront isolés et les toits seront rénovés. Grâce à ces mesures, les bâtiments rénovés atteindront au moins le standard CECB C. À l'intérieur, nous avons remplacé les colonnes montantes, réinstallé les systèmes électriques, remplacé les cuisines et les salles de bain, rafraîchi les surfaces et rénové les ascenseurs. Tous les éléments importants pour la sécurité, comme les garde-corps trop bas ou l'absence d'éclairage des issues de secours, seront remis en état. Le Luzernerring 148 sera raccordé au chauffage à distance dans le cadre du projet, le raccordement au chauffage à distance de la Rufacherstrasse 8 a déjà eu lieu après la défaillance du chauffage au gaz en 2021.