Bereits seit einiger Zeit ist in der Immobilienbranche der Ruf nach Nachhaltigkeit gross. Dies wird deutlich, weil immer mehr Unternehmen ihre CO2-Absenkpfade für die kommenden Jahrzehnte publizieren. Die Auswirkungen des CO2-Ausstosses sind allerdings bereits in Form von erhöhter Hitzeentwicklung in den Städten und extremen Wetterphänomenen spürbar.
Biodiverse Konzepte im Kampf gegen den Wärmeinseleffekt
Gerade in dicht bebauten städtischen Gebieten ist die erhöhte Hitzeentwicklung in den heissen Sommernächten bereits heute deutlich spürbar. In den sogenannten Wärmeinseln (Urban Heat Island Effect) erhitzen sich die Gebäude tagsüber, speichern die Wärme und geben diese in der Nacht an die Umgebung ab. Durch diesen Effekt ist die Nachttemperatur messbar höher als jene in der Agglomeration. Schätzungen der Stadt Zürich zufolge werden Hitzetage in den nächsten Jahren stark zunehmen und sich die Tropennächte gar mehr als verdoppeln.
Zentrumsnahe Lagen sind sowohl bei den Mieter:innen als auch bei Immobilieninvestor:innen nach wie vor hoch im Kurs, was sich unter anderem in der Renditeentwicklung der letzten Jahre deutlich zeigt. Die Hitzeentwicklung in einem Gebäude sowie diverse Umweltbegebenheiten haben aber auch einen relevanten Einfluss auf die Mieterfluktuation. Jeder Mieterwechsel ist mit Ertragsausfällen oder erhöhten Aufwänden verbunden.
Ein biodiverses Konzept setzt hier an und zeigt Möglichkeiten auf, Immobilien aufzuwerten, diese besser zu positionieren und langfristig ihren Beitrag zum Klimawandel zu leisten. Doch nicht selten werden die Vorteile von biodiversen Konzepten noch immer vernachlässigt, da sie angeblich nicht wertrelevant sind. Doch liegt die Schwierigkeit nicht eher darin, dass der Einfluss auf den Wert der Liegenschaft nicht direkt gemessen werden kann?
Ein Beispiel aus unserem Portfolio: «Grün Stadt Zürich»
Um mögliche Massnahmen zu identifizieren, hat die SFP Anlagestiftung «Grün Stadt Zürich», eine Bestandesliegenschaft mit Wohn- und Gewerbenutzung an der Kalkbreite, in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Wiedikon in Zürich, besichtigt. «Grün Stadt Zürich» hat sich zum Ziel gesetzt, die Übererwärmung im gesamten Stadtgebiet zu reduzieren und die Biodiversität zu fördern.
Zurzeit beschränkt sich der Anteil an Grünflächen durch die zentrale Lage der Liegenschaft auf die Balkon-Bepflanzung der bestehenden Mieter:innen. Der Innenhof wiederum besteht aus einer versiegelten Asphaltoberfläche. Als mögliche, kostenintensive Variante wurde eine vertikale Begrünung in Verbindung mit dem Aufbruch des versiegelten Bodens eruiert. Eine weitere Variante mit geringerer Eingriffstiefe bestünde darin, Pflanzentroge aufzustellen, denn bereits kleinste Flächen unterstützen die Ausbreitung von Pflanzen und Tieren.
Untersuchung an einfachen Extensivbegrünungen
Bei der Besichtigung wurde schnell klar, dass nicht alle Massnahmen durchsetzbar sind. So ist beispielsweise ein Gerüst bei einer möglichen Aufstockung ohnehin notwendig, weshalb sogleich Verankerungen für die Fassadenbegrünung vorbereitet werden könnten. Bei der geplanten Begradigung des Bodens im Innenhof könnte gleichzeitig die versiegelte Oberfläche mit geringen Mehrkosten geöffnet werden. Solche Massnahmen resultieren zwar nicht unmittelbar in einer höheren Rendite, aber in einem verbesserten Klima aufgrund des aufgelockerten Bodens, der die Hitze nicht mehr im gleichen Ausmass speichert.
Eine neu geschaffene Grünfläche, beispielsweise in Form eines begrünten Flachdachs, ermöglicht verschiedenen Tieren einen neuen Lebensraum, ein sogenanntes Trittbrett-Biotop. Je mehr dieser Biotope entstehen, desto eher können sich Pflanzen und Tiere innerhalb des Gebiets ausbreiten. Die Begrünung der Flachdächer führt zu einer besseren Regulierung der Raumtemperatur im Objekt selbst, wovon gerade ältere Immobilien, die nicht im Minergie-Standard erbaut wurden, stark profitieren.
Grüne Dächer für die Zukunft
Eine Dachbegrünung setzt eine höhere Traglast sowie im Gegensatz zur extensiven Begrünung gewisse Pflegemassnahmen voraus und ist damit nicht bei jeder Immobilie umsetzbar. Auch einer zusätzlichen Montage einer Photovoltaikanlage in Verbindung mit einer Dachbegrünung steht grundsätzlich nichts im Weg. Bei der Planung sollte dies einzig bei der Pflanzenauswahl sowie der Auswahl der Unterkonstruktion berücksichtigt werden. Ein einfacher Zugang zu den Pflanzen ermöglicht es den Hauswartungsunternehmen, den langfristigen Unterhalt zu reduzieren.
Schliesslich tragen biodiverse Flächen dazu bei, die Gebäudequalität wie auch die Mieterzufriedenheit bei allen Immobilienarten zu steigern. Investitionen in diesem Bereich sollten langfristig durchdacht und im Zusammenhang mit bereits geplanten Arbeiten an den Liegenschaften geprüft werden, damit wesentliche Synergien genutzt, Kosten optimiert und langfristig der Wert der Gebäude gesteigert werden können.