Depuis un certain temps déjà, la demande en matière de durabilité s’est accrue dans le secteur immobilier. Le fait que de plus en plus d’entreprises publient leurs courbes de réduction des émissions de CO2 pour les décennies à venir le montre bien. Les effets des émissions de CO2 se font toutefois déjà sentir par une augmentation de la chaleur dans les villes et des phénomènes météorologiques extrêmes.
Des concepts riches en biodiversité pour lutter contre l’effet d’îlot de chaleur
C’est précisément dans les zones urbaines densément construites que l’augmentation de la chaleur pendant les chaudes nuits d’été est déjà nettement perceptible. Dans ce que l’on appelle les îlots de chaleur (Îlot de chaleur urbain), les bâtiments se réchauffent pendant la journée, emmagasinent la chaleur et la restituent à l’environnement pendant la nuit. En raison de cet effet, la température nocturne est nettement plus élevée que celle de l’agglomération. Selon les estimations de la ville de Zurich, le nombre de jours de canicule va fortement augmenter au cours des prochaines années et le nombre de nuits tropicales va même plus que doubler.
Comme l’indique notamment clairement l’évolution des rendements au cours des dernières années, les emplacements proches du centre sont toujours très appréciés, tant par les locataires que par les investisseurs et investisseuses immobiliers. La chaleur à l’intérieur d’un bâtiment ainsi que diverses conditions liées à l’environnement exercent également une influence importante sur la fluctuation des locataires. Chaque changement de locataire est lié à un manque à gagner ou à une augmentation des dépenses.
C’est ici qu’entre en scène un concept de biodiversité qui montre comment il est possible de revaloriser les biens immobiliers, de mieux les positionner et de leur permettre d’amener leur contribution à long terme à la lutte contre le changement climatique. Malgré cela, les avantages des concepts biodiversifiés sont encore régulièrement négligés car ils ne sont soi-disant pas pertinents en termes de valeur. Mais la difficulté ne réside-t-elle pas plutôt dans le fait que l’influence sur la valeur de l’immeuble ne peut pas être mesurée directement ?
Un exemple issu de notre portefeuille : « Grün Stadt Zürich »
Afin d’identifier les mesures possibles, la fondation de placement SFP « Grün Stadt Zürich », a visité un bien foncier à usage résidentiel et commercial dans la zone de la Kalkbreite, à proximité immédiate de la gare de Wiedikon à Zurich. « Grün Stadt Zürich » s’est fixé pour objectif de réduire le réchauffement sur l’ensemble du territoire de la ville et de promouvoir la biodiversité.
Actuellement, en raison de la situation centrale de l’immeuble, la part d’espaces verts se limite aux plantations sur les balcons des locataires présent·e·s. La cour intérieure est quant à elle constituée d’une surface asphaltée imperméabilisée. Une variante possible et coûteuse a été identifiée : la végétalisation verticale associée au défonçage du sol imperméabilisé. Une autre variante, liée à une intervention moins profonde, consisterait à installer des bacs à plantes car même les plus petites surfaces favorisent la propagation des plantes et des animaux.
Etude sur des végétalisations extensives simples
Lors de la visite, il est rapidement apparu que toutes les mesures n’étaient pas applicables. Par exemple, un échafaudage est de toute façon nécessaire en cas de surélévation, raison pour laquelle des ancrages pourraient être prévus par la même occasion pour la végétalisation de la façade. La rectification du sol prévue dans la cour intérieure pourrait permettre d’ouvrir la surface imperméable en même temps avec un faible surcoût. De telles mesures ne se traduisent certes pas directement par un rendement plus élevé, mais par une amélioration du climat grâce à un sol plus meuble qui n’emmagasine plus la chaleur dans les mêmes proportions.
Un nouvel espace vert, par exemple sous la forme d’un toit plat végétalisé, permet à différents animaux de trouver un nouvel habitat, c’est ce que l’on appelle un biotope de transition. Plus ces biotopes seront nombreux, plus les plantes et les animaux pourront se répandre au sein de la région. La végétalisation des toits plats permet de mieux réguler la température ambiante à l’intérieur même de l’objet, ce dont profitent fortement les biens immobiliers plus anciens qui n’ont pas été construits selon la norme Minergie.
Toits végétalisés pour l’avenir
La végétalisation d’un toit suppose une charge admissible plus élevée ainsi que, contrairement à la végétalisation extensive, certains travaux d’entretien. Elle n’est donc pas réalisable pour tous les biens immobiliers. En principe, rien ne s’oppose au montage d’une installation photovoltaïque en combinaison avec une toiture végétalisée. Lors de la planification, il convient juste d’en tenir compte pour le choix des plantes et de la structure porteuse. Un accès facile aux plantes permet aux entreprises de conciergerie de réduire l’entretien à long terme.
Enfin, les surfaces riches en biodiversité contribuent à améliorer la qualité des bâtiments ainsi que la satisfaction des locataires pour tous les types de biens immobiliers. Les investissements dans ce domaine devraient être réfléchis à long terme et examinés en relation avec les travaux déjà prévus sur les immeubles afin d’exploiter des synergies importantes, d’optimiser les coûts et d’augmenter la valeur des bâtiments à long terme.