Die Aktivierung zusätzlicher Ertragsflächen durch eine Aufstockung kann ein gutes Mittel sein, um den Wert eines Gebäudes zu optimieren. Besonders in Kombination mit einer Modernisierung (u.a. Haustechnik, Fassade und Grundriss) ist eine Aufstockung attraktiv. So kann der neu entstehende Wohnraum die Baukosten (teil-)finanzieren, die Mieteinahmen des Bestandes können gesteigert und die Betriebskosten massiv gesenkt werden. Neben dem Zukauf von Liegenschaften sind Aufstockungen daher ein wichtiger Pfeiler in der Wachstumsstrategie von Immobilienportfolios.
Rechtsvorschriften
In der kommunalen Bau- und Zonenordnung sind in der Regel die Nutzungsziffer, Höhenbeschränkungen, die Anzahl der zulässigen Geschosse sowie die Abstandsvorschriften festgelegt. Des Weiteren kann eine Inventarisierung oder Unterschutzstellung eine Veränderung am Bestand einschränken bis gänzlich unmöglich machen. Anhand dieser Grundlagen lässt sich eine erste Einschätzung vornehmen, ob eine bestehende Liegenschaft über Aufstockungspotential verfügt. Fällt diese positiv aus, ist im Grundbuch zu prüfen, ob allfällige Anmerkungen oder Dienstbarkeiten, wie eine Bau-, Höhen- oder Ausnützungsbeschränkung einer Aufstockung im Wege stehen. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass im Rahmen einer Aufstockung der Ein- oder Anbau eines Aufzuges erforderlich werden könnte (vgl. Art. 3c Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG). Gemäss BehiG gelten diesbezüglich Aufwendungen im Umfang von 20% der Renovationskosten oder 5% des Gebäudewertes (vor dem Umbau) als wirtschaftlich zumutbar. Zudem besteht in der Regel eine Erstellungspflicht von zusätzlichen Parkplätzen bei grösseren baulichen Änderungen (vgl. z.B. §242 Abs. 1b PBG Kanton Zürich). Weitere relevante Vorschriften im anschliessenden Planungsprozess sind unter anderem die Brandschutzvorschriften der VKF und die kantonalen Vorschriften zum Energiegesetz, kurz EnG.
Bausubstanz
Untersuchungen der im Rahmen der von der TUDarmstadt und dem Pestel Institut 2015 durchgeführten Studie «Wohnraumpotentiale durch Aufstockung» ergaben, dass die hier untersuchten mehrgeschossigen Mehrfamilienhäuser der Baujahre 1950 bis 1989 die konstruktiven Voraussetzungen für Aufstockungen grundsätzlich erfüllen. Im Mittel ergab sich ein Aufstockungspotential von 1,3 Geschossen pro Bestandsgebäude (vgl. Abb.1). Insbesondere sind aus statisch konstruktiver Sicht die oberste Geschossdecke, die Tragkonstruktion und das Fundament zu prüfen.
Konstruktion
Holz hat sich als bevorzugter Baustoff für Aufstockungen bewährt. Mit circa einem Fünftel des Eigengewichtes von Beton verursacht es deutlich geringere zusätzliche Nutzlasten. Aufgrund seines sehr guten Dämmwertes dient es zugleich als Konstruktions- und Dämmstoff. Dadurch sind sehr schlanke und leichte Systemaufbauten möglich, die zudem einen Raumgewinn im Vergleich zum Massivbau erzielen. Der hohe Vorfertigungsgrad (Wand-, Decken- und Dachelementen bis hin zu ganzen Raummodulen) erhöht Massgenauigkeit und Ausführungsqualität und verkürzt die Bauzeit vor Ort und somit die Belastung der Bestandsmieter markant. Zudem kann Gebäudetechnik ab Werk integriert werden. Ein weiterer positiver Aspekt von Holzkonstruktionen ist die grosse Verformungstoleranz bei horizontalen Belastungen, die sich positiv auf die Erdbebensicherheit auswirkt.
Wirtschaftlichkeit
Als Faustformel sind für eine Aufstockung etwa 1’000 CHF pro Kubikmeter zu budgetieren. Hinzu kommen Abbruch- und Drittkosten und unter Umständen Kosten für die Ertüchtigung der bestehenden Konstruktion (z.B. der obersten Geschossdecke), die Erstellung eines Aufzuges und zusätzlicher Parkplätze. Für gewöhnlich verfügt die bestehende haustechnische Infrastruktur über ausreichend Reserven zum Anschluss von zusätzlichem Wohnraum. Die Wirtschaftlichkeit einer Aufstockung (und Modernisierung des Bestandes) muss immer im Einzelfall und im Vergleich zur Alternative Ersatzneubau gerechnet werden. Auch kann im Zuge dessen eine Umwandlung von Miete in Stockwerkeigentum opportun sein. Der ökonomische Vorteil liegt im bereits vorhandenen Grundstück mit dessen Infrastruktur und Umgebung. Durch Aufstockung kann zudem im darunter liegenden Geschoss bis zu 40% des Energiebedarfs eingespart werden, da die oft schlecht gedämmte oberste Geschossdecke oder das Dach durch die Aufstockung energetisch ertüchtig wird. Eine einfache Modelrechnung basierend auf einer Aufstockung um ein Attikageschoss (75% vom Vollgeschoss) bei einer Geschossfläche (GF) von 200 m² des obersten Vollgeschosses soll die Rentabilität einer Aufstockung in der Stadt Zürich veranschaulichen.
| Flächenberechnung | |
|---|---|
| GF Attika: | 200 m2 x 75% = 150 m2 |
| HNF (80% der GF): | 150 m2 x 80% = 120 m2 |
| Volumen (3 m Höhe): | 120 m2 x 3 m = 360 m2 |
| Anlagekosten (AK) | |
| Abbruch Estrich Bestand: | 500 m3 x 50 CHF/m3 |
| Neubau Gebäudekosten BKP 2: | 360 m3 x 1’000 CHF/m3 = 360’000 CHF |
| Anlagekosten: | Abbruch + BKP 2 + 70% = 550’000 CHF |
| Rendite Miete (Annahme 70% Quantil WP) | |
| HNF x Nettomiete: | 120 m2 x 423 CHF/ m2 a |
| Ertrag: | 50’760 CHF |
| Bruttorendite: | 9.2% |
| Rendite Eigentum (Annahme 70%-Quantil WP) | |
| HNF x m2-Preis: | 120 m2 x 14’900 CHF/m2 |
| Ertrag: | 1’788’000 CHF |
| Gewinn: | 1’238’000 CHF |
| Bruttorendite: | 44.4% |
Fazit
Modelhaft gerechnet wird deutlich, dass sich insbesondere die Ersparnis beim Grundstückskauf positiv auf die Rendite auswirkt. Jedoch ist zu beachten, dass im Rahmen eines solchen Projektes Zusatzkosten zur Ertüchtigung der Substanz entstehen können. Daher erfolgt eine Aufstockung oftmals in Verbindung mit einer Sanierung / Optimierung des Bestandes (z.B. Dämmung der Fassade, Austausch der Heizung, Anbau von Balkonen, etc.). Zudem ist der planerische Aufwand und somit auch das Planerhonorar bei einem kleinen Projekt relativ gesehen höher als bei einem Grossen. Ist die Möglichkeit eine Aufstockung zu realisieren gegeben, ist diese grundsätzlich eine prüfenswerte Alternative zum Ersatzneubau. So bietet beispielsweise das im Kanton Zürich von der Ausnützung befreite Dachgeschoss ein oftmals nicht genutztes Potential, wenn gleichzeitig die zulässige Ausnutzung durch den Bestand bereits konsumiert wurde. Im Rahmen der Wachstumsstrategie eines Immobilienportfolios sind zunächst klare Entscheidungskriterien zu definieren, anhand derer zielgerichtet eine Vorauswahl an geeigneten Liegenschaften erstellt werden kann. Im Anschluss ist eine erste objektbezogene Machbarkeitsstudie und Wirtschaftlichkeitsrechnung zu erstellen.
Christian Kuhlen
Die Aktivierung zusätzlicher Ertragsflächen durch eine Aufstockung kann ein gutes Mittel sein, um den Wert eines Gebäudes zu optimieren. Besonders in Kombination mit einer Modernisierung (u.a. Haustechnik, Fassade und Grundriss) ist eine Aufstockung attraktiv.