Aufgrund der wachsenden Portfoliovolumen sowie den zunehmenden Marktschwierigkeiten ist ein professionelles Asset Management von immer grösser Wichtigkeit, um das Potential von Liegenschaften zu erkennen und umzusetzen.
Immobilien Schweiz
Seit einigen Jahren bieten viele Anlageklassen nur noch tiefe oder sogar negative Renditen, weshalb viele Investoren in den Schweizer Immobilienmarkt investieren. Das steigende Angebot an Mietflächen sowie die steigenden Bodenpreise erschweren das Marktumfeld und fordern ein immer grösseres Knowhow der Anleger. Ein Grossteil der Liegenschaften wird über Jahrzehnte direkt von privatem Eigentümer verwaltet und dies ohne klare Strategie und Vision.
Asset Management
Um in der heutigen Marktlage erfolgreich in direkte Immobilienanlagen investieren zu können, müssen, wie bei anderen Anlageklassen, eine Vielzahl an Risiken beurteilt und eingestuft werden. Zudem benötigt man ein breites Netzwerk, um überhaupt lukrative Investitionen zu finden. Hierbei kann Sie ein professioneller Real Estate Asset Manager unterstützen.
Die Kernaufgabe ist es, in Zusammenarbeit mit dem Kunden eine einfache, klare und massgeschneiderte Portfoliostrategie auszuarbeiten, um eine nachhaltige Weiterentwicklung des Portfolios zu erreichen.
Die im Mandat beauftrage Asset Managerin dient als Bindeglied zwischen Eigentümer und Property Management und steuert das Portfolio im Sinne des Kunden. Sie entlastet den Kunden in allen Entscheidungen und tritt gegenüber allen Anspruchsgruppen als Eigentümervertreterin auf.
Dabei können sämtliche Disziplinen von Portfoliomanagement, Asset Management, Baumanagement, Entwicklung sowie Transaktionsmanagement angeboten werden. Dies bietet kleineren Immobilienbesitzern die Möglichkeit, von einem grossen Netzwerk zu profitieren und ermöglicht die Nutzung von eigentümerübergreifenden Synergien.
Mandatsorganisation
Je nach Zusammensetzung eines Portfolios und der beanspruchten Disziplinen kann ein Kundenteam individuell zusammengestellt werden. Geführt wird das Team durch den Portfoliomanager, der vor allem für die Weiterentwicklung des Immobilienportfolios, langfristige Investitionsplanung sowie für die übergeordnete Kommunikation mit dem Mandatsgeber verantwortlich ist. Je nach Grösse des Portfolios besteht das Team aus zusätzlichen Asset Managern, welche in der Regel nach Regionen aufgeteilt sind. Diese Funktion beinhaltet hauptsächlich die Umsetzung der Objektstrategien und Steuerung der Verwaltungen.
Als zusätzliche Disziplinen können Dienstleistungen von Spezialisten im technischen Bereich angeboten werden.
Zum einen der Construction Manager, der für die Planung und Betreuung von zyklischen Investitionen sowie für die Planung von Neubauten, Aufstockungen sowie Verdichtungsprojekten zuständig ist.
Zum anderen der Spezialist für Wiedervermietung & Vermarktung, der sowohl das Asset Management sowie auch die Immobilienbewirtschaftung dabei unterstützt, Leerstände im Portfolio abzubauen und die Strategie für eine optimale Auslastung der Mietobjekten auszuarbeiten. Die Ausarbeitung von Marketingmassnahmen wird im heutigen Marktumfeld zu einer immer bedeutenderen Aufgabe eines Immobilien Asset Managers.
Das Beispiel – Akquisition und Integration eines Portfolios im Tessin im Kundenauftrag
Im dritten Quartal 2018 wurde im Auftrag eines Kunden ein Wohnliegenschaften-Portfolio mit mehr als 300 Wohneinheiten im Raum Lugano erworben. Die bisherigen Eigentümer waren Privatpersonen, die diese Objekte vor dem Verkauf über 20 Jahre lang teilweise selbst und über die Immobilienbewirtschaftung verwaltet haben. Diese Liegenschaften wurden im Durchschnitt zwischen den 1970er und 1980er Jahren gebaut und wurden im Laufe der Jahre lediglich geringfügig instand gehalten. Prioritär zu erarbeiten war daher eine technische Zustandsanalyse der Liegenschaften mit anschliessender Investitionsplanung unter Abgleich der Kosten im Gesamtportfolio.
Zustandsanalyse der Liegenschaften
Um einen möglichst präzisen Einblick über den Zustand der Liegenschaften zu erhalten, wurden in Zusammenarbeit mit einem externen Partner über 100 Bauteile pro Liegenschaft geprüft und in drei Kategorien der Dringlichkeit eingestuft. Im gleichen Zug wurden die Liegenschaften auf Arrondierungsmöglichkeiten sowie auf Möglichkeit zur Verdichtung geprüft.
Bei Akquisition des Portfolios bestand ein hoher Leerstand von beinahe 10% sowie eine unzureichende Dokumentation der Prozesse.
Nach der Eigentumsübertragung wurde eine Verwaltung in Lugano gewählt, die sich um den technischen Teil der Liegenschaften sowie um die Wiedervermietung und die laufende Bewirtschaftung kümmert. Die finanzielle Verwaltung wurde durch eine Gesellschaft in der Deutschschweiz zentralisiert.
Aufgrund der regionalen und kulturellen Unterschiede auf dem schweizerischen Immobilienmarkt, hat das Asset Management-Team beschlossen, einen Asset Manager anzustellen, welcher an 2 Tagen in der Woche im Tessin präsent ist und mit dem lokalen Markt bestens Vertraut ist. Die Prioritäten der ersten 12 Monate wurden wie folgt festgelegt:
- Personen- und Liegenschaftssicherheit
- Reduktion von Leerständen
Mit einer klaren Führungsstruktur sowie dem Knowhow der Asset Managerin konnten die Ziele erfolgreich umgesetzt und die Performance deutlich gesteigert werden.
Ein Beispiel aus der Praxis
Durch das langhandhaltende Tiefzinsumfeld und dem dadurch entstandenen Anlagedruck investieren Family Offices sowie Institutionelle Anleger immer mehr Gelder in direkte Immobilienanlagen, um dadurch eine positive Rendite zu erwirtschaften.