Immobilienfonds verzeichneten gemessen am SWIIT-Index einen Anstieg von 20.67%, während Immobiliengesellschaften gemessen am REAL-Index um 36.99% zulegen konnten.
Markt
Wir können auf ein Jahr 2019 zurückblicken, in welchem die Zentralbanken signalisierten, anstelle von Zinserhöhungen mehr finanzpolitische Impulse zu geben, um die wirtschaftliche Expansion intakt zu halten. Im Laufe des Sommers drückte dies die meisten Staatsanleihen noch weiter in den negativen Bereich, was die Anlagemöglichkeiten für Cashflow-orientiert Anleger weiter einschränkte.
Die geopolitischen Unsicherheiten im Zusammenhang mit Protestaktionen in unterschiedlichsten Ländern von Libanon über Chile bis nach Hongkong, dem Brexit und dem Handelskrieg zwischen den USA und China trugen regelmässig zur steigenden Nachfrage und so zur guten Performance von «Safe-Haven-Anlagen» wie Schweizer Immobilien bei.
Die Preise für kotierte Schweizer Immobilienanlagen sind über das Jahr ohne nennenswerte Konsolidierung gestiegen. Für kotierte Immobilienfonds haben sich lediglich zwei Zeitfenster als taktische Kaufgelegenheit eröffnet, einmal im 2. Quartal infolge Kotierung und Indexaufnahme des Swiss Life Swiss Properties Fund und nochmals Ende des 3. Quartals infolge erheblicher Kapitalerhöhungen bei kotierten wie auch bei nicht kotierten Kollektivanlagen. Im 4. Quartal hat die Emission neuer Immobilienfonds zusammen mit Kapitalerhöhungen, so auch im Segment der Immobilienstiftungen, noch kurzfristig günstige Kaufgelegenheiten geboten.
Wie schon im Vorjahr 2018 identifizierten wir auch in 2019 die Emissionen in den einzelnen Marktsegmenten wie auch die Kotierungen von Immobilienfonds als kurzfristig wichtigste Treiber für Kursabgaben im Segment der kotierten Immobilienfonds. Demgegenüber hat der starke Zerfall für Renditen auf Staatsanleihen bis ins 3. Quartal hinein die Preise für unsere Anlageklasse positiv getrieben. Bei den Emissionen registrieren wir allein bei börsenkotierten Fonds Kapitalaufnahmen von ca. CHF 800 Mio. und bei nicht kotierten Fonds etwa CHF 1.5 Mrd. Das Segment der Immobilienstiftungen konnte in diesem Jahr gar mehr als CHF 1.6 Mrd. an Kundengeldern gewinnen. Zurückhaltend zeigte sich auch in diesem Jahr wieder das Segment der Immobilienaktien mit lediglich CHF 130 Mio. an Kapitalaufnahmen. Dies führte wohl auch zu einer stetigeren Preissteigerung im Vergleich zu kotierten Immobilienfonds. Kotierungen im Umfang von CHF 2.1 Mrd. führten zu weiteren Anpassungen bei den entsprechenden Indices, welche indexorientierte Investoren nachzubilden hatten.
Dank der hervorragenden Performance und der Dynamik des Primärmarktes erreicht die Marktkapitalisierung der Immobilienfonds Ende 2019 CHF 50 Mrd. Die stark steigenden Preise bei Immobilienaktien führt auch hier zu einem Anstieg der Marktkapitalisierung auf nunmehr CHF 22.3 Mrd., erstmals über CHF 20 Mrd.
Ausblick
Ende 2018 beträgt das durchschnittliche Agio für Immobilienfonds 31.7%. Die Dividendenrendite beträgt durchschnittlich 2.52% bei einer operativen Ausschüttung von 98.0%. Die durchschnittliche Leerstandsquote von 5.3% ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen.
Es dürfte in den kommenden Quartalen zunehmend zu einer Unterscheidung kommen zwischen den Fonds, die ihre Dividenden halten können und jenen die nicht dazu in der Lage sind.
Die Fonds sind wieder nahe am oberen Rand des langfristigen Aufwärtstrends (wie in den Jahren 2015 und 2017). Im Vergleich zum Zinsniveau (−0.47%) liegt das Prämienniveau mit 31.7% leicht über dem «fair value». Ein Bewertungshoch wird in den kommenden Monaten erwartet. Immobilienfonds können nicht mehr als billig angesehen werden und das zusätzliche Potenzial wird von den zukünftigen Zinsbewegungen, Kapitalerhöhungen oder Neukotierungen abhängen. Im Jahr 2020 erwarten wir daher eine höhere Sensitivität gegenüber einer Zinserhöhung und neuen Kapitalerhöhungen oder Börsenkotierungen.
Auf der Seite der Immobiliengesellschaften hat sich das Niveau der Dividenden in den letzten Jahren nicht verringert, sondern wurde sogar erhöht, und dies wird wahrscheinlich auch noch im Jahr 2020 der Fall sein. Aufgrund der starken Performance beträgt es im Durchschnitt nur 3.1% gegenüber 4.0% Ende 2018.
Sonderthema
ESG (Environmental, Social, Governance)
Im Jahr 2019 haben wir die ESG-Aktivitäten einzelner Anbieter vertieft untersucht. Während die Berichterstattung grosser Marktteilnehmer ausführlich ist, sind die Informationen mittelgrosser und kleiner Anbieter mehrheitlich gering. Dank einem proprietär entwickelten Fragebogen wollen wir dieses Defizit bereinigen. Erfreulicherweise sind viele Fondsmanager bestrebt, die Berichterstattung aufzunehmen oder zu verstärken. Dies ermutigt uns, diese Initiative fortzusetzen. Wir rechnen damit, dass wir bereits in diesem Jahr aussagekräftigere Informationen erhalten werden.
Kerninflation, LIK und CHF 3M Libor
Nicolas Di Maggio
Johannes Schwab
Ruedi Göldi
Das Jahr 2019 hat mit einem Rekordhoch für Immobilienwertpapiere geendet.