Die Debatte über die Beibehaltung der IDC bzw. über den Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) als valablen Ersatz der IDC mit entsprechenden Empfehlungen ist in diesem Herbst in Genf in vollem Gange. Parallel dazu zeichnen sich auf der politischen Bühne mehrere Neuentwicklungen ab.¹ Dennoch haben wir beschlossen, Ihnen diese Studie vorzustellen, zumal die energetische Sanierung einer unserer Liegenschaften in Genf konkret diskutiert wird. Oberstes Ziel dabei ist, die IDC-Schwellenwerte einzuhalten oder eine Mindesteinstufung gemäss dem GEAK zu erreichen.

Worin besteht die Herausforderung bei unserem Gebäude?

Unsere Anlagestiftung ist Eigentümerin eines überwiegend für Wohnzwecke genutzten Gebäudes in Genf. Dieses im klassischen Architekturstil erbaute Objekt ist ein Altbau und es steht unter Schutz. Das Gebäude wird mit Erdgas geheizt, und die Fassade ist nicht isoliert. Unser IDC in diesem Gebäude betrug in den letzten drei Jahren durchschnittlich 638 MJ/m²/Jahr. Das ist ein eher hoher Wert, bedeutet aber keine signifikante Überschreitung des Schwellenwerts von 800 MJ/m²/Jahr. Dementsprechend erfordert es einen Energieaudit und weitere Optimierungsmassnahmen, um wieder unter den Grenzwert von 450 MJ/m²/Jahr zu gelangen. Hinzu kommt, dass das Gebäude ab Januar 2031 den neu definierten Schwellenwert von 550 MJ/m²/Jahr signifikant überschreiten wird, was eine umfassende energetische Sanierung des Gebäudes beinhaltet.

Unsere Lösungsvorschläge

Da die Akquisition vor vergleichsweise kurzer Zeit getätigt wurde, lagen uns nicht alle Daten vor, die für die Optimierung des IDC dieses Gebäudes erforderlich sind. Deshalb haben wir zunächst Pläne erstellt, um die Energiebezugsflächen zu berechnen. Dies ermöglichte uns im Folgenden, einen externen Anbieter mit der Ausstellung eines GEAK Plus mit verschiedenen Optimierungsvorschlägen (Energieaudit) zu beauftragen.

Das Ergebnis des GEAK Plus war vollständig übereinstimmend mit unserem eher hohen IDC. Konkret erhielten wir Klasse G für die Effizienz der Gebäudehülle, Klasse E für die globale Energieeffizienz sowie Klasse G für die direkten CO₂-Emissionen. Dementsprechend konnten uns drei Optimierungsvarianten vorgeschlagen werden. Aufgrund der laufenden Diskussionen über eine potenzielle Abschaffung der IDC zugunsten von Auflagen auf Grundlage des GEAK haben wir zwei Überlegungen angestellt, die auf Schätzungen nach IDC- und GEAK-orientierten Sanierungen basieren.

• Variante A: Optimierung => CHF 175 000*

Variante mit minimalem Aufwand, aber grösstem Effekt für den IDC. Voraussichtlicher IDC: 378 MJ/m²/Jahr, Energieeffizienz der Gebäudehülle: GEAK D.

(d. h. im Wesentlichen: gezielte Dämmungsmassnahmen, Austausch bestimmter Verglasungen mit geringer Energieeffizienz, Optimierung der Heizungsanlage, Einbau von Solarpaneelen und Umstellung auf Lüftungsanlage mit einfacher Luftstromregelung).

• Variante B: Erreichung der CO₂-Neutralität => CHF 390 000*

Variante mit mässigem Aufwand. Voraussichtlicher IDC: 226 MJ/m2/Jahr, Energieeffizienz der Gebäudehülle: GEAK C.

(d. h. im Wesentlichen: neben gezielten Dämmungsmassnahmen bestimmter Fassaden, Austausch bestimmter Verglasungen mit geringer Energieeffizienz, Optimierung der Heizungsanlage mit Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe, Einbau von Solar- und Photovoltaikpanelen und Umstellung auf Lüftungsanlage mit einfacher Luftstromregelung).

• Variante C: HPE-Sanierung => CHF 440 000*

Variante mit umfassendem Aufwand zur Erreichung des HPE-Standards³ mit entsprechender Befreiung von der Grundsteuer über 20 Jahre. Voraussichtlicher IDC: 197 MJ/m²/Jahr, Energieeffizienz der Gebäudehülle: GEAK B.

(d. h. im Wesentlichen: Dämmung sämtlicher Fassaden, Austausch bestimmter Verglasungen mit geringer Energieeffizienz, Optimierung der Heizungsanlage mit Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe, Einbau von Solar- und Photovoltaikpaneelen und Umstellung auf Lüftungsanlage mit einfacher Luftstromregelung).

• Alternative: Verkauf an einen Dritten

*Zu beachten ist, dass diese Beträge keine Steuern enthalten und nach dem Stand unserer Analyse um 25% abweichen können.

Aufgrund dieser Feststellungen ist nun zu klären, ob wir diese Arbeiten vornehmen wollen und – falls ja – in welchem Umfang. Oder sollte das Objekt an einen Dritten verkauft werden – selbstverständlich unter Beachtung der Nachhaltigkeitsziele unserer Gruppe?

Mögliche Perspektiven

Die Entwicklung im Kanton Waadt mit der Revision des Energiegesetzes (aktuell in der Vernehmlassung⁴) und die Einführung von Auflagen auf Grundlage des GEAK vollziehen sich mit einem Timing, das mit dem politischen Kontext von Genf vergleichbar ist. Eine Harmonisierung der Auflagen der Kantone Waadt und Genf erscheint uns angebracht. Die Vereinfachung der Vorgehensweisen würde ermöglichen, den verschiedenen betroffenen Fachkreisen mehr Klarheit zu verschaffen.

Auch die jüngst positive Genfer Entscheidung über die Abschaffung der IDC muss in unserer Strategie angemessen berücksichtigt werden, auch wenn bis zur Erreichung eines politischen Konsenses noch einige Monate Stillstand herrschen wird. Tatsächlich geht es darum, das richtige Gleichgewicht zu finden, um die Auflagen in Bezug auf das Timing der Sanierung festzulegen, die weder zu streng sein noch zu langsam erfolgen darf. Entscheidend ist, ob die Genfer die IDC beibehalten oder eher durch die systematische Nutzung des GEAK samt Auflagen für die energetische Sanierung der energieintensivsten Gebäude ersetzt werden (F und G, Energieeffizienz der Gebäudehülle). Da über diesen Entscheid in den nächsten Monaten weiter debattiert wird, informieren wir Sie in einem nächsten Artikel über die gewählte Strategie.

¹ https://www.laradioplus.com/
² https://www.ge.ch/ und https://immoscope-ge.ch/
³ Hohe Energieeffizienz
⁴ Projet_de_loi_LVLEne.pdf