Die Mieter erwarten hochwertige, moderne und effiziente Räumlichkeiten, denn diese helfen ihnen, ihre Kosten zu kontrollieren und das beste Personal anzuziehen und zu halten. Zudem treiben die Vermieter die Implementierung von ESG-Richtlinien in der Immobilienbranche voran. Moderne und effiziente Gebäude ziehen tendenziell die besten Mieter an, wodurch die Mieteinnahmen besser gesichert sind. Dies führt zu einer höheren Stabilität in Bezug auf Cashflows und mindert das Risiko von Leerständen und/oder sinkenden Mieten. Ein Gebäude, das immer den aktuellen internationalen Nachhaltigkeitsstandards entspricht, behält seinen Wert mit weitaus höherer Wahrscheinlichkeit. Alle Stakeholder (Vermieter, Investoren, Mieter, Arbeitnehmende, Regierungen, Regulierungsbehörden und lokale Gemeinschaften) kalkulieren die Nachhaltigkeit mit ein. Eine Verbesserung der ESG-Performance führt zu einer besseren Mieterqualität und einem tieferen Leerstandsrisiko. Dies erhöht wiederum die Rendite und den Kapitalwert des Gebäudes.
Die Umweltverträglichkeit eines nachhaltigen Gebäudes (höhere Energieeffizienz, kleinerer Wasserverbrauch und weniger Treibhausgasausstoss) lässt sich leicht messen. Die Auswirkungen der Social- und Governance-Anteile sind nicht immer derart offensichtlich. Ein gesunder Arbeitsplatz reduziert jedoch die Krankheitsfälle unter den Arbeitnehmenden und damit deren Absenzen und führt so zu einer höheren Produktivität. Die Entwicklung von Immobilien, die gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden sind und über Veloabstellplätze sowie Ladestationen für Elektroautos verfügen, stellt eine positive ökologische/soziale Entscheidung dar. Die Bedeutung der Governance sollte nicht unterschätzt werden. Die Immobilienbranche musste sich in der Vergangenheit zahlreichen ethischen Kontroversen stellen. Von besonderem Interesse waren dabei Bestechungsund Korruptionsfälle bei Landerwerb und Ausschreibungen, die für die involvierten Unternehmen signifikante rechtliche und finanzielle Kosten sowie Rufschäden bedeuteten.
Welche Benchmark für Global Real Estate?
Wir verwenden GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) als Basis für die Evaluation von Immobilienfonds und haben für unser Portfolio unsere eigene GRESB-Scorecard entwickelt.
GRESB ist der globale Standard für ESG-Benchmarking und -Berichterstattung für börsennotierte Immobiliengesellschaften, private Immobilienfonds, Immobilienentwickler und Investoren, die direkt in Immobilienwerte investieren. Beim Rating wird die Performance anhand von sieben Nachhaltigkeitsaspekten bewertet, wobei rund 50 Indikatoren eine Rolle spielen. Diese Indikatoren folgen einer «Plan-do-check-act»-Logik (Planen, Durchführen, Prüfen, Handeln) und sind so ausgelegt, dass sie die grosse Vielfalt der Immobiliengesellschaften und Fonds berücksichtigen, die in der Benchmark enthalten sind. Das Rating berücksichtigt Informationen zu Performance- Indikatoren wie Energieverbrauch, Treibhausgasemissionen, Wasserverbrauch und Abfallrecycling. Die Methodik ist für die einzelnen Regionen, Anlageinstrumente und Immobilienarten vergleichbar und entspricht internationalen Berichterstattungsstandards. Auf Grundlage des Ratings liefert GRESB einen GRESB-Score für jeden Teilnehmer sowie Peer- Group-Vergleiche, die länderspezifische, regionale, sektorale und auf die jeweiligen Investitionsarten bezogene Unterschiede berücksichtigen.
Dieses Jahr haben mehr als 1000 Immobilienunternehmen, Real Estate Investment Trusts (REITs), Immobilienfonds und Entwicklungsgesellschaften an dem Rating teilgenommen. Das entspricht einer Steigerung von 10% im Vergleich zum Vorjahr. Das Rating bezieht sich jetzt auf mehr als 100 000 Immobilien- Assets in 64 Ländern und repräsentiert ein verwaltetes Vermögen von mehr als 4,1 Billionen US-Dollar.
Der globale durchschnittliche GRESB-Score ist von 68 im Jahr 2018 auf 72 im Jahr 2019 gestiegen. Diese deutliche Verbesserung ist auf die Verpflichtung der Branche zurückzuführen, weiter beste Praktiken im Hinblick auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Themen (ESG) zu integrieren. Laut Aufschlüsselung des GRESB-Scores nach Regionen führt Ozeanien (80,9) die Welt weiterhin an, da Australien besonders strikte Bauvorschriften anwendet. Eine Studie auf der Grundlage des National Australian Built Environment Rating System (NABERS) demonstrierte bessere Mieteinnahmen bei effizienteren Gebäuden. Die Scores für Europa (70,7), Amerika (72,1) und Asien (72,7) bilden eine Gruppe, sie zeigen nur kleine Performance-Unterschiede.
Der Sektor der börsennotierten Unternehmen mit einem GRESB-Score von 72,5 übertrifft die nicht börsennotierten Unternehmen (71,9) nach wie vor, der Abstand ist jedoch deutlich geschrumpft. Der Markt für nicht börsennotierte Fonds hat erhebliche Fortschritte in der Verbesserung der Transparenz und der Best Practices in der Nachhaltigkeit erzielt. Die börsennotierten Unternehmen haben dies schon früher getan, da sie aufgrund ihrer Börsennotierung den Regulatoren genauere Informationen zur Verfügung stellen mussten.
Europa baut weiterhin auf seiner Bilanz in puncto Transparenz auf und verfügt über die grösste Teilnehmerzahl an den Benchmark-Ratings. Die nordamerikanische GRESB-Gruppe bleibt die weltweit grösste nach Wert in Dollar und der Gesamtscore für den asiatischen Immobiliensektor wächst jährlich am schnellsten.
Performance unseres Portfolios
Der GRESB-Score unseres Portfolios übertrifft den GRESB-Durchschnitt deutlich. Unser Portfolio erreichte 2019 einen Score von 84 – ein starkes Wachstum gegenüber dem letzten Jahr (78). Das Wachstum überstieg damit auch den globalen GRESB-Durchschnitt. Das Portfolio (rote Linie im Diagramm) übertrifft den Durchschnitt in jedem der sieben Aspekte des Benchmark-Ratings (blaue Linie). Folglich erreicht unser Portfolio in Bezug auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) einen besseren GRESB-Score als der globale Durchschnitt.
Alle ausser einem unserer Fonds (Invesco UK Residential Property Fund) haben an dem GRESB-Rating teilgenommen. Dieser Fonds plant jedoch, nächstes Jahr am Rating teilzunehmen. Da er nur in neue Immobilien investiert, dürfte der Score ebenfalls hoch ausfallen. Wir haben den Invesco UK deshalb mit dem durchschnittlichen Score unseres Portfolios bewertet, und selbst wenn wir als Score 0 für diesen Fonds angesetzt hätten, würde unser Portfolio immer noch besser als der globale durchschnittliche GRESB-Score abschneiden.
Alle Fonds, an denen wir beteiligt sind, haben ihren GRESB-Score in diesem Jahr gehalten oder erhöht. Einige davon gehören zu den besten Performern in ihrer Vergleichsgruppe. Alle übertrafen den globalen Durchschnitt ebenso wie ihre regionalen Benchmarks. Die US-Fonds, an denen wir beteiligt sind, konnten ihren Score um durchschnittlich 6 Punkte steigern. Die US-Benchmark hat sich um 2 Punkte verbessert. Heitman hat den grössten Fortschritt erreicht und ihren Score von 71 im Jahr 2018 auf 82 gesteigert. Heitman übertrifft die US-Benchmark nun in sechs von sieben Aspekten. Der UBS Trumbull Property Fund hält seine Führungsposition mit 86 Punkten. Der Fonds tut sich besonders in den Bereichen Social und Governance hervor. In diesen Bereichen erreichte er 99 beziehungsweise 100 Punkte. Die hohen Scores gehen auf den überdurchschnittlichen Fokus auf das Wohlergehen der Mieter und das Monitoring der Auswirkungen der Immobilien auf lokale Gemeinschaften zurück. Die UBS hat ein «Green Building Education Program» für Mieter organisiert und dürreresistenten Landschaftsbau sowie eine «Green Cleaning Policy» eingeführt, die Verschmutzungen durch chemische, biologische und Partikelschadstoffe reduziert, Luftqualität, Gesundheit und Gebäudesysteme verbessert und die Umwelt schont.
Wir engagieren uns seit diesem Jahr neu im Harrison Street Core Fund in den USA. Der Fonds konnte seinen Score mit 75 Punkten (+8) beträchtlich erhöhen. Um diesen Wert weiter zu steigern, hat sich der Fonds Ziele für die Zukunft gesteckt. Diese beinhalten, den Energieverbrauch bis 2025 um 3% pro Jahr zu senken und die Produktion erneuerbarer Energien bis zum selben Jahr um 10 GWh zu steigern. Auf der sozialen Seite strebt der Fonds danach, die ethnische Diversität und Genderdiversität zu erhöhen, die Mitarbeiterfluktuation tief zu halten und jeden Mitarbeiter mindesten fünf Stunden pro Jahr zu schulen. Harrison Street ermutigt Arbeitnehmende, pro Jahr sechs Stunden (pro Arbeitnehmer) ehrenamtlich zu arbeiten.
In Europa zählen der CBRE Pan-European Core Fund, der M&G European Property Fund und der Aberdeen European Balanced Property Fund zum führenden Fünftel. Alle drei Fonds erreichten einen Score von 87. Der Score von CBRE wuchs dabei am stärksten (+20 Punkte). Die Steigerung kann weitgehend dem Global Head of ESG zugeschrieben werden, der 2018 engagiert worden ist. Aberdeen setzt eine proaktive ESG-Strategie ein, die zum Anstieg des GRESB-Scores beigetragen hat. Sie wurde durch die folgenden Initiativen getragen: Photovoltaikanlagen an mindestens einem Viertel der Immobilien im Portfolio installieren; portfolioweite Überprüfung der operativen Performance seiner Immobilien durch BREEAM In-Use-Assessments und Nachhaltigkeitsaudits zur Identifizierung von Handlungsfeldern für eine Performance- Steigerung; ein portfolioweites Bewohnerengagement- Programm; hohe Nachhaltigkeitsstandards für Neuentwicklungen, so dass die Assets BREEAM Outstanding und LEED Gold erreichen.
In Asien belegt der Invesco Real Estate Asia Fund den ersten Platz in seiner Vergleichsgruppe. Der AMP Capital Diversified Property Fund belegte den zweiten Platz der australischen diversifizierten Immobilienfonds. Beide Fonds konnten ihren Score gegenüber dem Vorjahr steigern. Da Invesco und AMP sich weiterhin auf die Nachhaltigkeit konzentrieren werden, sind wir zuversichtlich, dass sie ihre hohen GRESB-Scores in den kommenden Jahren halten können. Der Strategic Property Fund Asia erhöhte seinen Score von 52 im Jahr 2018 auf 78 im Jahr 2019. Dies entspricht dem höchsten Anstieg eines GRESB-Scores aller Fonds, an denen wir beteiligt sind. Der Fonds hat ESG im gesamten Due-Diligence-Prozess für Akquisitionen implementiert und eine ESG-Taskforce aufgestellt, zu der auch leitende Manager gehören. Als Unternehmen hat JP Morgan vom UNPRI (United Nations Principles for Responsible Investing) ein A-Rating erhalten und ist das einzige Finanzinstitut, das jemals den Energy Star Partner of the Year Award (2018) gewonnen hat. Zudem ist die Firma Mitglied des World Green Building Council.
Fazit
Es ist unmöglich, die Auswirkungen von ESG-Richtlinien auf die Renditen von Immobilien vollständig zu quantifizieren. Nichtsdestotrotz erhöht der Eigentümer einer Immobilie durch die Verbesserung der Nachhaltigkeit deren Langzeitwert und kann Mieter höherer Qualität anziehen und halten. Eine Studie der Universität Tilburg (Niederlande) und dem INREV (Europäischer Verband für Investoren, die in nicht börsennotierte Immobilienvehikel investieren) aus dem Jahr 2017 zeigte, dass europäische, nicht börsennotierte Fonds mit höheren GRESB-Scores in der Periode 2011 bis 2015 ebenfalls bessere Gesamterträge erzielten. Sie bezifferte die Differenz auf ungefähr 3% pro Jahr in den Gesamterträgen zwischen dem nach GRESB-Score stärksten und schwächsten Zehntel im europäischen Markt für nicht börsennotierte Fonds. Eine Studie von IPD in Australien wies ebenfalls eine positive Korrelation zwischen der Nachhaltigkeit eines Bauwerks und seiner Rendite nach. Es freut uns entsprechend, dass der GRESB-Score unseres Portfolios den globalen Durchschnitt übertrumpft und überdurchschnittlich wächst. Dies lässt Gutes für die Gesamterträge der Zukunft ahnen.
Frederik De Block
Ben Boakes
Die ESG-Performance (Environment, Social and Governance) der zugrundeliegenden Fonds bildet eine wichtige Komponente unseres Investmentprozesses. ESG hat einen Effekt auf alle Stakeholder in der Immobilienbranche.