Wir sind auch in keinem der sechs vergleichbaren Fonds investiert, die 2016 die Verkäufe ausgesetzt haben und gezwungen sein könnten, dies erneut zu tun.
Der Fokus all dieser Fonds liegt auf Gewerbeimmobilien meistens mit starker Ausrichtung auf den britischen Detailhandelssektor, der zurzeit mit einer Reihe von Problemen zu kämpfen hat, wie etwa der Insolvenz von Detailhändlern und sinkenden Mieten aufgrund des zunehmenden Onlinehandels.
Unterschiedliche offene Strukturen:
- Bei den oben genannten Fonds handelt es sich um offene Fonds, die Privatanlegern zur Verfügung stehen und tägliche Liquidität bieten sollen. In Stresssituationen kann dies leicht zu einer vorübergehenden Aussetzung der Verkäufe führen, da Fonds mit täglicher Liquidität die Basiswerte nicht schnell genug verkaufen können, um einen plötzlichen Verkaufsanstieg zu bewältigen.
- SFP AST Global Core Property investiert nicht in offene Fonds, die eine tägliche Liquidität bieten. Unsere Anlagestiftung investiert ausschliesslich in institutionelle Fonds mit monatlicher oder vierteljährlicher Liquidität. Die Analyse der Liquidität und Anlegerbasis von potenziellen Fonds ist ebenso Bestandteil unseres Due-Diligence-Prozesses wie der Verkaufsmechanismus.
Für Privatanleger bestimmte, offene Fonds mit täglicher Liquidität sind von unseren Anlagen ausgeschlossen.
Was ist passiert?
- Die Anleger haben 2019 bisher mehr als 1.5 Mrd. GBP aus offenen britischen Immobilienfonds abgezogen. Das ist mehr als im gesamten Jahr 2016, als nach dem Brexit-Referendum die Verkäufe bei mehreren Fonds gesperrt wurden.
- Immobilienfonds sind in letzter Zeit sehr genau unter die Lupe genommen worden, nachdem M&G Property Portfolio, ein 2.5 Mrd. GBP schwerer Immobilienfonds, den Anlegern am Mittwoch, dem 4. Dezember, die Möglichkeit von Verkäufen entzog. Die Entscheidung von M&G fiel, nachdem die Anleger in den letzten Monaten aufgrund von Sorgen um den Brexit und der turbulenten Aussichten für Detailhandelsimmobilien und den britischen Handel überstürzt Geld aus dem Fonds abgezogen hatten.
- Die Daten von Morningstar veranschaulichen den Anstieg der Verkäufe um den Zeitpunkt des Brexit-Referendums im Jahr 2016, als sieben grosse offene Immobilienfonds gezwungen waren, die Verkäufe auszusetzen.
Wie gehen wir bei unserem Engagement im britischen Markt vor?
Seit der Gründung unserer Stiftung haben wir den gewerblichen Sektor im Vereinigten Königreich negativ bewertet und deshalb nicht in einen reinen Player-Fonds investiert, der sich auf den gewerblichen Sektor konzentriert.
Unsere Investitionsquote im Vereinigten Königreich beträgt 8%. Der Hauptteil davon entfällt auf den Invesco UK Residential Fund, der ausschliesslich in Wohnimmobilien investiert. Die langfristigen Ungleichgewichte im Wohnungsmarkt bieten gute Renditeaussichten und werden von den negativen Faktoren des Detailhandelsmarktes nicht beeinflusst.
Nachdem sich der Renditespread für Londoner Büros im Vergleich zu Städten wie Paris oder Berlin auf über 1% erhöht hat, halten wir dies für einen fairen Ausgleich für das «Brexit»-Risiko; deshalb sehen wir Londoner Büros mit guten Mietern und langen Mietverträgen allmählich als interessante Investitionsmöglichkeit an.
Den kürzlich erfolgten Kauf durch den CBRE Pan European Core Fund, der die Anzahl seiner Immobilien im Vereinigten Königreich auf fünf und sein dortiges Engagement auf 12% erhöht hat, sehen wir für unser Portfolio positiv.
Beim erworbenen Objekt handelt es sich um ein kürzlich renoviertes Bürogebäude, das vollständig an renommierte multinationale Mieter wie Deloitte und Unilever vermietet ist. Da die verbleibende durchschnittliche Mietvertragslaufzeit mehr als sechs Jahre beträgt, wird es kaum Auswirkungen eines möglicherweise harten Brexits geben, sodass das Objekt auch weiterhin einen stetigen Cashflow generieren wird.
Von den anderen vier Assets des Fonds verzeichnen drei in diesem Jahr einen Wertzuwachs. Der Manager hat eine Detailhandelsimmobilie im Portfolio, deren Wert um nur 2.5% gesunken ist. Dieses Detailhandels-Asset hatte wenig Einfluss auf die positiven Kapitalerträge, die das UK-Portfolio des Managers in den ersten drei Quartalen 2019 erzielte.
Fazit
Wir sind nicht in den Fonds investiert, die im Vereinigten Königreich in Schwierigkeiten sind. Unser Engagement im Vereinigten Königreich ist begrenzt und auf Anlagewerte fokussiert, die langfristig vielversprechende Chancen bieten. Der Wohnimmobiliensektor im Vereinigten Königreich ist nach wie vor robust; wir erwarten, dass die Mieten steigen und der Vermietungsstand hoch bleiben wird, da ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht.
Unser Engagement im Büro- und Detailhandelssektor im Vereinigten Königreich konzentriert sich ausschliesslich auf die Londoner Innenstadt und ist defensiv dank der hohen Qualität der Gebäude, ihrer guten Standorte, langfristiger Mietverträge und zuverlässiger Mieter.
Keinerlei Auswirkungen der Schliessung des M&G Immobilien-Portfolios auf unsere Stiftung
Unsere Stiftung ist nicht im M&G Immobilien-Portfolio, einem offenen britischen Fonds, engagiert, der auch Privatanlegern zur Verfügung steht und der vor kurzem für Verkäufe geschlossen wurde.