Die Anlageklasse der globalen Immobilien stellt derzeit eine überzeugende Opportunität für Anleger dar, die nach attraktiv gepreisten Investitionsmöglichkeiten mit soliden Fundamentaldaten suchen. Die Zinserhöhungen der letzten zwei Jahre haben eine deutliche Korrektur der internationalen Immobilienpreise ausgelöst. Trotzdem ist das (low-risk) Core-Marktsegment nach wie vor robust und bietet ansprechende Renditeerwartungen.
Der vorherrschende Konsens deutet darauf hin, dass die meisten Sektoren ihre Talsohle nahezu erreicht haben. Gepaart mit den erwarteten Zinssenkungen, die deutlich stärker ausfallen werden als in der Schweiz, präsentiert dies eine seltene Gelegenheit. Insbesondere für Anleger mit signifikantem Exposure im Schweizer Immobilienmarkt ermöglicht der Aufbau/Ausbau einer globalen Allokation verbesserte strategische Diversifikation, eine grössere Vielfalt an Investitionen, sowie höhere Renditen.
Die vergangenen Zinserhöhungen führten im Immobiliensektor zu einem beträchtlichen Anstieg der Finanzierungssätze, sodass diese Renditen überstiegen. Dadurch kam es zu einer nachteiligen Hebelwirkung (Einsatz von Fremdkapital reduziert die Eigenkapitalrendite) was, kombiniert mit höheren Diskontsätzen, die Transaktionsaktivität stark einschränkte. Sowohl die Anzahl als auch das Preisniveau der Angebote waren in den meisten Immobilienmärkten im Ausland stark rückläufig, und Bewertungen sind um bis zu 30% gesunken. Nichtsdestotrotz bleiben die Vermietungsprofile und Nachfrage positiv (mit Ausnahme des US-Bürosektors). Weiterhin bilden geringere antizipierte Neubauten eine Grundlage für starke künftige Renditen. In Anbetracht der Preisanpassung und den prognostizierten Zinssenkungen gehen wir davon aus, dass die Finanzierungssätze in diesem Jahr wieder unter den Eigenkapitalrenditen liegen werden. Derzeit liegen Immobilienrenditen bei rund 5%, mit deutlichen Spreads zu Staatsanleihen, und sind auf einem Niveau, das zuletzt kurz nach der globalen Finanzkrise herrschte.
Der Aufbau eines gut diversifizierten globalen Immobilienportfolios schützt vor lokalen Marktabschwüngen und regionalen Risiken. Internationale Immobilienmärkte bewegen sich nicht vollkommen synchron, auch im Vergleich zum Schweizer Markt. Dies stellt für Anleger eine besondere Gelegenheit dar, ihr Risiko-Rendite-Profil zu verbessern. Darüber hinaus unterscheiden sich Immobilienzyklen in Bezug auf Dauer und Phase zwischen Märkten, was eine Opportunität für strategisches Timing von Investitionen/Desinvestitionen bietet. Infolgedessen können Anleger gezielt allozieren, um ihre Renditen zu steigern und das Risiko zu streuen.
Ein globaler Ansatz für Immobilieninvestitionen ermöglicht Investoren von aufkommenden Trends zu profitieren, wie beispielsweise dem Anstieg der Datennutzung und Digitalisierung durch Investitionen in Rechenzentren. Gerade bei solchen Trends zeigt sich, dass der Schweizer Immobilienmarkt zu klein ist und solche Themen auf institutioneller Ebene kaum umsetzbar sind. Neben den positiven Eigenschaften der Diversifikation sind internationale Märkte gegenüber dem Schweizer Markt liquider. Dadurch können Renditen und die Reaktionsfähigkeit auf ändernde Marktverhältnisse gesteigert werden.
Zur Gegenüberstellung der Performance von NAV-basierten Schweizer und internationalen Immobilienfonds verwenden wir den 1998 lancierten KGAST-Index (für Schweizer Fonds) und ein internationales Pendant, den seit 1978 existierenden NFI-ODCE-Index (für US-Fonds), der somit für einen langfristigen Vergleich geeignet ist. Die Daten zeigen eine signifikante Outperformance von US- gegenüber Schweizer Immobilien, mit respektiven annualisierten Renditen von 6.42% (in CHF abgesichert) und 5.07%. Eine noch grössere Outperformance wurde bei einer Investition zu Beginn des aktuellen Immobilienzyklus erzielt. Für eine Investition in Q1 2010 erzielte der US-Index 5.58% p.a. (in CHF abgesichert) und übertraf den Schweizer Index mit 4.03% p.a. somit deutlich. Trotz des aktuellen Drawdowns ergibt sich eine Gesamtperformance-Differenz von 22.6% (in CHF abgesichert) über diesen Zyklus für dieselben Indizes.
Quellen: Bloomberg, KGAST, NFI-ODCE, Macro Real Estate AG. Daten von Q1 1998 bis Q3 2023.
Verschiedene Immobilienzyklen im Ausland scheinen kurz vor dem Umschwung zu stehen, und dieser Trend sollte sich beschleunigen, sobald die Zinssenkungen eintreten. Anleger können den aktuellen Einstiegszeitpunkt nutzen, um von den Korrekturen zu profitieren und sich für künftiges Wachstum in überzeugende Sektoren und Märkte zu positionieren. Wir glauben, dass eine Investition in globale Immobilien eine strategische Entscheidung darstellt, um die Diversifikation zu verbessern, ein Exposure an Wachstumsmärkten und Trends auszubauen und vom attraktiven Preisniveau zu kapitalisieren.
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