Globale Immobilien: Ein taktischer Einstiegspunkt

Warum Global Real Estate?

Eine Investition in globale Immobilien erscheint aus vier Hauptgründen besonders attraktiv:

1. Attraktive Bewertungen & Erholungspotenzial

Die erheblichen Preiskorrekturen auf den internationalen Immobilienmärkten in den letzten zwei Jahren wurden vor allem durch die hohe Inflation und die anschliessenden Zinserhöhungen ausgelöst. Die Zentralbanken haben im vergangenen Jahr eine Reihe von Zinssenkungen vorgenommen, da sich die Inflation den Zielwerten näherte, und sie verfolgen weiterhin eine zurückhaltende Geldpolitik. Dies hat zu einem Rückgang der Finanzierungskosten und einer Stabilisierung der Bewertungen geführt. Infolgedessen haben nicht börsennotierte amerikanische und europäische Immobilienfonds gegen Ende des letzten Jahres eine positive vierteljährliche Performance erzielt, was darauf hindeutet, dass die Erholung begonnen hat.

In der Vergangenheit folgten auf erhebliche internationale Immobilienkorrekturen starke Erholungsphasen, da das Kapital wieder in den Markt einfliesst, sobald die Bewertungsanpassungen vollständig verarbeitet sind. Das Ausmass der jüngsten Korrekturen deutet auf eine günstige Gelegenheit für langfristige Investoren hin, die von der Wachstumsphase des nächsten Marktzyklus profitieren wollen.

2. Outperformance im Vergleich zu Swiss Real Estate

Während sich Schweizer Immobilien in der Vergangenheit als stabil erwiesen haben, haben die globalen Märkte - insbesondere die nicht börsennotierten Immobilien in den USA (gemessen am NFI-ODCE Index) - höhere Renditen erzielt. Seit 1998 übertraf der NFI-ODCE-Index die Entwicklung von nicht börsennotierten Schweizer Immobilien (KGAST) um durchschnittlich +1.1% pro Jahr, selbst wenn man die Währungsabsicherung berücksichtigt.

Obwohl die globalen Immobilienmärkte eine höhere Volatilität aufweisen, bieten sie langfristig ein überdurchschnittliches Renditepotenzial, insbesondere in Sektoren, die von Trends und Fundamentaldaten unterstützt werden. Derzeit gehen wir davon aus, dass Industrie-/Logistikimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Seniorenwohnungen, medizinische Büros, Studentenwohnheime und Rechenzentren im nächsten Zyklus hohe Renditen erzielen werden.

3. Diversifizierung und Risikominderung

Schweizer Investoren sind oft stark in inländischen Immobilien engagiert, was sie lokalen Risiken wie regulatorischen Veränderungen, demografischen Verschiebungen und Ungleichgewichten zwischen Angebot und Nachfrage aussetzt. Die Expansion in globale Immobilienmärkte bietet:

• Diversifikationsvorteile, da sich die Immobilienzyklen in den USA, Europa und Asien oft unabhängig von den Schweizer Märkten verhalten.
• Eine geringere Korrelation zu Schweizer Immobilien, was das Risikomanagement verbessert und die Portfoliorenditen stabilisiert.

4. Normalisierte Renditespannen und relative Attraktivität

Die Renditespannen bei Immobilien haben sich deutlich ausgeweitet, was die relative Attraktivität von Immobilienanlagen im Vergleich zu anderen Anlageklassen erhöht.

• Die Differenz zwischen den Renditen von US-Wohnimmobilien und 10-jährigen US-Staatsanleihen hat sich auf ein Niveau bewegt, das dem langfristigen historischen Durchschnitt entspricht, was die Rolle von Immobilien als renditestarke Alternative in einem sich verändernden Zinsumfeld unterstreicht.
• Mit weiteren Zinssenkungen dürfte diese Spanne noch günstiger werden, was die relative Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu Anleihen und anderen festverzinslichen Instrumenten weiter erhöht.

Wichtige Anlagethemen und Markttrends

Der US-Immobilienmarkt: Für die Erholung positioniert

In den letzten Jahren hat der US-Immobilienmarkt eine der schärfsten Preiskorrekturen seiner Geschichte erlebt, insbesondere im Bürosektor. Mehrere Sektoren haben jedoch die Bewertungsrückgänge durch starke Mietsteigerungen ausgeglichen und dürften in der nächsten Wachstumsphase die Renditen antreiben:

• Industrie/Logistik: Der anhaltende Anstieg des elektronischen Handels, die Neuausrichtung der Lieferketten und ein prognostizierter Anstieg der Mieternachfrage als Reaktion auf die neue Regierungspolitik dürften die Nachfrage nach Logistikzentren und Lagerflächen ankurbeln
• Mehrfamilienhäuser: Das chronische Unterangebot an Wohnraum in den USA und die geringe Erschwinglichkeit von Wohneigentum dürften die Nachfrage nach Wohnungen ankurbeln.
• Medizinisches Büro und Seniorenwohnungen: Der für die nächsten zwei Jahrzehnte erwartete signifikante Anstieg der Alterskohorte 65+ wird voraussichtlich die Nachfrage nach medizinischen Dienstleistungen und altersgerechtem Wohnraum steigern.

Trotz dieses Rückenwinds müssen die Anleger selektiv bleiben, da die Fed weniger Zinssenkungen angekündigt hat als bisher erwartet. Die Identifizierung und der Aufbau von Engagements in strukturellen Faktoren ist nach wie vor unabdingbar, um im nächsten Zyklus eine Outperformance zu erzielen.

Europäische Immobilien: Ausgewählte Chancen inmitten eines verlangsamten Wirtschaftswachstums

Es wird erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) angesichts der niedrigeren Prognosen für das Wirtschaftswachstum in der Region im Jahr 2025 aggressivere Zinssenkungen vornehmen wird als in den USA. Dort hat es eine ähnliche Korrektur wie in den USA gegeben, doch insgesamt waren die Bewertungen von Gewerbeimmobilien aufgrund einer weniger ausgeprägten Work-from-Home-Bewegung und einer starken Mieternachfrage nach erstklassigen Objekten im Bürosektor besser isoliert.

Bestimmte Segmente erfreuen sich weiterhin einer hohen Nachfrage, insbesondere von Seiten des institutionellen Kapitals:

• Wohnimmobilien in bester Lage, die von der Wohnungsknappheit in Europa profitieren.
• Studentisches Wohnen, insbesondere in unterversorgten Märkten, gewinnt an Zugkraft und generiert ein attraktives Mietwachstum.
• Logistik- und Last-Mile-Distributionszentren, da die Umgestaltung der Lieferkette und das Wachstum des elektronischen Handels die Nachfrage nach gut positionierten Lagern steigern.
• Tourismusimmobilien in Südeuropa (Spanien, Portugal, Italien), wo Gastgewerbe- und Mischnutzungsprojekte einer erhöhten Nachfrage ausgesetzt sind.

Schwellenländer-Immobilien: Vorsichtige, aber aussichtsreiche Anlage

Die Schwellenländer verzeichneten eine gemischte Entwicklung, wobei Chinas Immobiliensektor aufgrund des schwächeren Wirtschaftswachstums und eines starken Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssektor zu kämpfen hatte. Andere Länder wie Indien und die Vereinigten Arabischen Emirate verzeichneten einen starken Zustrom von Investoren in Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Schwellenländer bieten zwar ein attraktives Wachstumspotenzial, sind aber auch anfälliger für Zinsschwankungen und Währungsrisiken, so dass ein taktischerer Investitionsansatz erforderlich ist.

Die globale Immobilienstrategie von SFP: Zugriff auf ein hochwertiges globales Immobilienportfolio

Anlegern, die ein strukturiertes Engagement in globalen Immobilien suchen, bietet SFP über seine Multi-Manager-Plattform eine diversifizierte Lösung:

• Der SFP AST Global Core Property Hedged CHF (GCP) bietet ein Engagement in nicht börsennotierten globalen Kernimmobilien in entwickelten Märkten mit diversifizierter geografischer und sektoraler Allokation. Das Produkt ist gegenüber dem CHF abgesichert und strebt attraktive, stabile langfristige Renditen an.
• Geografische Zielzuweisungen:
  • U.S. – 45-50%
  • Europa – 20-30%
  • Asiatisch-pazifischer Raum – 20-30%
• Gezielte sektorale Zuweisungen:
  • Wohnungsbau (Mehrfamilienhäuser, Senioren- und Studentenwohnungen) – 35%
  • Industrie/Logistik – 35%
  • Alternative Immobilien (medizinische Büros, Biowissenschaften, Selfstorage, Hotel, Datenzentren) – 10%
  • Büro (Schwerpunkt Spitzenlage) – 10%
  • Einzelhandel (Schwerpunkt 1A-Lage) – 10%

Schlussfolgerung: Ein strategischer Zeitpunkt für die Ausweitung des globalen Engagements im Immobilienbereich

Da sich die globalen Immobilienmärkte an einem Wendepunkt befinden, sollten langfristig orientierte Anleger ein verstärktes Engagement in internationalen Immobilien in Erwägung ziehen, da wir uns auf den Aufschwung eines neuen Zyklus zubewegen. Mehrere Faktoren sprechen für diese Verschiebung:

• Die Zinsentwicklung ist günstig, wodurch die Finanzierungskosten sinken und die Attraktivität der Anlageklasse relativ gesehen sinkt.
• Schweizer Investoren sind nach wie vor unterdurchschnittlich in internationalen Immobilien engagiert und verpassen dadurch hohe Renditechancen.
• Selektive Investitionen in die Sektoren Logistik, Wohnen und alternative Immobilien bieten attraktive risikoadjustierte Chancen.

Während Schweizer Immobilien nach wie vor stabil und widerstandsfähig sind, bietet die globale Expansion in dieser Phase des Zyklus eine einzigartige Gelegenheit, vom künftigen Wachstum zu profitieren. Investoren, die einen disziplinierten und diversifizierten Ansatz verfolgen, können sich so positionieren, dass sie von der nächsten Phase des Immobilienmarktzyklus profitieren.