Jeden Monat werden neue Modell vorgestellt und zusätzliche Hersteller wagen den Schritt zu rein elektrischen Fahrzeugen. Wie soll mit diesen neuen Anforderungen umgegangen werden und welchen Einfluss hat dies auf die Eigentümer von Immobilienportfolios? Die Erarbeitung eines auf die Immobilienbesitzer zugeschnittenen Leitfadens Elektromobilität ist frühzeitig zu empfehlen.
Bereits haben sich diverse Unternehmungen darauf spezialisiert Elektrotankstellen an gut erreichbaren Standorten zu realisieren. Dabei scheint das Geschäftsprinzip für die Immobilieneigentümer sehr einfach zu sein: Einem Elektrotankstellen-Betreiber wird über die nächsten Jahre mehrere Parkplätze kostenlos oder zu Selbstkosten zur Verfügung gestellt und die Installation der aktiven Komponenten wird komplett vom Betreiber übernommen. Aber ist dies wirklich das optimale Vorgehen? Können mit diesem Vorgehen, die Immobilieneigentümer vom E-Mobilitätskonzept profitieren? Wie wichtig ist eine E-Mobilitätsstrategie für einen Immobilieneigentümer?
Diese Fragen hat sich die SFP Funds AG in den letzten Monaten gestellt und hat mit SPIE einen Partner gefunden, der das Geschäft mit der Elektromobilität seit Jahren verfolgt und aktiv gestaltet. Im Austausch mit Peter Arnet, Managing Director SPIE E-Mobility, konnten einige dringende Fragen geklärt werden.
SFP: Wie wird sich die Elektromobilität entwickeln?
Peter Arnet: «Elektromobilität wird in den kommenden Jahren immer mehr zunehmen und das Verkehrsbild der Zukunft prägen. Der stärkste Treiber hinter der Elektromobilität sind Umweltprobleme wie beispielsweise die Erderwärmung, deren Folgen auch in unserem Land immer deutlicher bemerkbar werden. Deshalb werden in den meisten industrialisierten Ländern unseres Planeten immer strengere CO2-Bestimmungen gefordert und in den Gesetzen niedergeschrieben. Die nun verschärft gültigen CO2-Werte müssen auch von der Fahrzeugindustrie eingehalten werden, da andernfalls massive Strafsteuern fällig werden.»
«So haben bereits viele renommierte Fahrzeughersteller wie beispielsweise Porsche, Volvo oder Volkswagen bekanntgegeben, dass die Zukunft rein elektrisch sein wird und somit der Ausstieg aus dem fossilen Zeitalter nur noch eine Frage der Zeit ist.»
«Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer und Immobilienverwalter mit diversen Infrastrukturanpassungen konfrontiert werden, da die erhöhte Anzahl an Elektro-Fahrzeuge grosse Strommengen benötigen.»
SFP: Die Anzahl von Elektrofahrzeugen ist bescheidend klein. Wieso macht es für Immobilienbesitzer und -verwalter Sinn, sich bereits heute mit der Anpassung der Infrastruktur für Elektrofahrzeuge auseinanderzusetzen?
Peter Arnet: «Durch das erhöhte Angebot an neuen E-Autos werden in den kommenden Jahren tausende Autofahrer den Umstieg wagen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass man sich bereits heute Gedanken über Ladeinfrastruktur und Verrechnungsmöglichkeiten macht. Viele Besitzer und Verwalter von Immobilien bekommen bereits jetzt Anfragen von Mietern, dass sie eine Ladestation benötigen, um ihr neu erworbenes Elektrofahrzeug in der Parkgarage aufzuladen. In den meisten Fällen wird ein Elektriker beauftragt, um eine Ladestation zu installieren. In den kommenden Monaten folgen Anfragen weiterer Mieter und der Bedarf von weiteren Ladestationen für ihre Elektrofahrzeuge steigt.»
«Häufig wird den Entscheidungsträgern erst nachträglich bewusst, dass verschiedene wichtige Vorabklärungen nicht getätigt wurden und keine vorausschauende Planung vorgenommen wurde.»
SFP: Welche Vorteile hat man mit einer vorausschauenden Planung?
Peter Arnet: «Oftmals werden unterschiedliche Ladestationen-Fabrikate verbaut. Die unterschiedlichen Ladestationen erschweren die Nachrüstung eines Energiemanagement-Systems deutlich. Ein weiterer Fehler ist, dass die Installationen wurden nur auf eine oder wenige Ladestationen ausgelegt sind. Somit ist die Anlage für einen kontinuierlichen Ausbau zu klein dimensioniert. Es lohnt sich, frühzeitig darüber nachzudenken, wie die steigenden Stromkosten, den einzelnen Mietern zugeteilt werden können und wie der administrative Aufwand der Abrechnung der Strombezüge abgewickelt werden kann. Ohne vorausblickende Planung wird häufig vergessen, «intelligente Ladestationen» einzusetzen. Diese Ladesäulen registrieren die Verbräuche und können über ein Backendsystem miteinander verbunden werden.»
«Wenn sich ein Immobilienbesitzer nachträglich mit Spezialisten zusammensetzt, um seine Anlage für eine grössere Anzahl an E-Fahrzeugen auszubauen, fällt auf, dass es beim Einbau der ersten Ladestationen unterlassen wurde, strategisch zu denken und ein Elektromobilitäts-Konzept zu entwickeln.»
«Dies führte bereits bei vielen Besitzern dazu, dass sie investierten Beträge abschreiben und die Infrastrukturen für Elektro-Fahrzeuge teilweise neu errichten mussten.»
SFP: Wie sollten sich Immobilienbesitzer und Immobilienverwaltungen auf die Elektromobilität und die damit verbundenen Herausforderungen vorbereiten?
Peter Arnet: «Als erstes sollte man sich die Frage stellen, wie weit man in die Zukunft blicken sollte. Fachleute gehen davon aus, dass im Jahre 2035 etwa 50 % aller Fahrzeuge in der Schweiz elektrisch oder teilelektrisch betrieben werden. Das heisst, dass 50 % aller Personenwagen über einen Ladeanschluss verfügen müssen. Dies bedeutet auch, dass immense Strombezüge auf Gebäude zukommen werden und die Installationen grosse Strommengen sicher transportieren müssen. Werden die Fahrzeuge 3-phasig mit 16 A Stromstärke beladen, müssen 11 kW Leistung pro Fahrzeug über mehrere Stunden täglich zur Verfügung gestellt werden. Dies bedeutet in vielen Fällen, dass der Hausanschluss vergrössert werden muss. Weiter muss der Immobilienbesitzer ein Energiemanagement-System finden, dass mit vielen verschiedenen Ladestationsfabrikaten funktioniert. Idealerweise werden nur intelligente Ladestationen zugelassen. Diese können mit einem Backendsystem verbunden werden, damit die Kosten verbraucherabhängig zugeteilt und Abrechnungen ohne grossen Aufwand abgewickelt werden können. Zudem werden mit grosser Wahrscheinlichkeit in Zukunft Energieversorger Einfluss nehmen wollen, um in Spitzenzeiten die Stromnetze nicht zu überlasten. Wir kennen dies bereits heute bei den Warmwasserspeichern (Boiler), welche in der Nacht aufgeheizt werden, wenn die Belastungen auf den Netzen klein sind. Elektrofahrzeuge werden aber in Zukunft enorm mehr Strom verbrauchen als Warmwassererhitzer, deshalb ist eine Laststeuerung der Netze unabdingbar.»
SFP: Was sollte, bevor man Ladestationen installiert, also unbedingt getan werden?
Peter Arnet: «Wir empfehlen allen Immobilienbesitzer und Immobilienverwaltungen aufgrund der Vielzahl von Herausforderungen einen Leitfaden «Elektromobilität» zu erarbeiten. Gerade wenn Immobilienbesitzer über eine Vielzahl von verschiedenen Gebäuden verfügen, macht es Sinn, eine solche Strategie frühzeitig zu entwickeln. Wenn nun eine Anfrage eines Mieters bezüglich einer neuen Ladestation eingeht, kennt der Gebäudeverantwortlichen anhand der Wegleitung die nötigen Vorgaben und weiss, wie vorzugehen ist. Ein solcher Leitfaden wird meistens in Workshops durch E-Mobilitätsfachleute zusammen mit den Immobilienbesitzern und Immobilienverwaltern erstellt und kann vor vielen kostspieligen Fehlern schützen. Die Auslagen, welche für ein solches Konzept eingesetzt werden, helfen Fehlinvestitionen zu vermeiden und langfristig Kosten zu sparen.»
SFP: Sie begleiten Immobilieneigentümer bei der Erarbeitung von E-Mobilitäts-Strategien. Wie kommt man zu einer geeigneten Strategie?
Peter Arnet: «Die meisten Immobilienbesitzer müssen zuerst das eigene Portfolio analysieren. Welche Nutzung steht im Vordergrund. Besteht das Portfolio hauptsächlich aus Wohnliegenschaften oder stehen anderen Nutzung im Vordergrund. Für jede Nutzung muss das E-Mobilitätskonzept angepasst werden. Nach der Analyse des eigenen Portfolios wird in einem gemeinsamen Workshop die zentralen Fragen besprochen und eine dezidierte Strategie verabschiedet. Einige Beispiele dieser Themen sind:
– Mit wie vielen E-Fahrzeugen ist zu rechnet?
– Wie können die Strombezüge abgerechnet und den Mietern weiterverrechnet werden?
– Welche IT kommt zum Einsatz?
– Welches Energiemanagement-System ist für unser Gebäude sinnvoll?»
SFP: Die heutigen E-Autos beziehen die Energie hauptsächlich aus fest verbauten Akkus im Fahrzeug. Wäre es nicht sinnvoller mit Brennstoffzellen, die benötigte Energie mit Wasserstoff direkt im Fahrzeug herzustellen?
Peter Arnet: «Seit Jahrzehnten wird an Brennstoffzellenautos geforscht. Bis anhin ist es noch zu keinem Durchbruch gekommen. Dieser Umstand basiert auf verschiedenen Gründen: Brennstoffzellen-Fahrzeuge sind technisch sehr aufwendig und bleiben auch bei einer Massenproduktion sehr teuer. Bis heute hat es noch kein Hersteller geschafft, ein Fahrzeug bis zur Serienreife zu entwickeln. Ich schätze, dass dies auch noch einige Jahre, wenn nicht Jahrzehnte dauern wird. Ein weiterer Punkt ist die Gewinnung des Wasserstoffs. Diese ist ebenfalls sehr aufwendig und verbraucht sehr viel Energie. Zudem muss neben der Produktion auch der Transport wie auch die Verteilung neu organisiert werden.»
«In der Zwischenzeit werden die E-Autos über bessere, günstigere Akkus erhalten, die eine höhere Kapazität aufweisen und schneller zu laden sind. Somit braucht es den Umweg über die Brennstoffzelle nicht mehr. Ich gehe davon aus, dass sich in Zukunft LKWs mit Brennstoffzellen ökonomisch bauen lassen. Bei PKWs bin ich skeptisch.»
SFP: Zum Schluss noch eine persönliche Frage: Sie fahren seit Jahren einen Tesla. Sind Sie nicht in permanenter Angst auf halber Strecke liegen zu bleiben?
Peter Arnet: «Jeder, der schon einmal ein E-Auto gefahren ist, ist von der neuen Qualität des Reisens begeistert. Die Autonomie meines Autos liegt bei rund 450 km. Dies reicht ohne Probleme für die meisten meiner täglichen Fahrten. Mein Auto hat nun etwa über 250 000 km und ich habe immer noch die ersten Bremsen, die ersten Akkupacks und keinerlei Probleme. Die Werkstattbesuche reduzieren sich auf eine kurze Inspektion der mechanischen Teile und sind sehr günstig. Was sich geändert hat, ist meine Routenplanung bei längeren Reisen. Ich mache mir vor der Fahrt Gedanken, wo ich einen Stopp halten werden und gleichzeitig zum Kaffee noch etwas Strom für mein Auto erhalte. Ich wähle Treffpunkte mit meinen Geschäftspartnern vorausschauen, dass das Hotel oder Restaurant auch über eine Lademöglichkeit verfügt. Mit diesem Verhalten komme ich ohne Einschränkungen und ohne Befürchtungen sehr gut durch den Alltag.»
Vielen Dank für das Gespräch Herr Arnet, Director SPIE E-Mobility
E-Mobilität wird für ein Immobilienportfolio immer wichtiger. Es gilt den Mietern eine Möglichkeit zu bieten, das eigene Auto laden zu können und ohne grossen Aufwand den Bezug zu
verrechnen. Die Installationen von Elektrotankstellen muss daher genau analysiert und anhand einer massgeschneiderten Strategie umgesetzt werden.
Die SFP Funds AG hat sich entschlossen, ein auf die Portfolios abgestimmtes E-Mobilitätskonzept zu erarbeiten, um für die Zukunft gerüstet zu sein.
Herausforderungen und Chancen für Immobilieneigentümer
Die Entwicklung der Zukunft hat längst begonnen. Die Elektromobilität wird stetig zunehmen und stellt Immobilienbesitzer und Immobilienverwaltungen vor neue Herausforderungen und birgt steigenden Investitionskosten.