Elektroladeinfrastruktur in Mietobjekten

Der Absatz an Elektrofahrzeugen hat weltweit zugenommen. Bereits 25% der Autos, die 2022 in der Schweiz verkauft wurden, können über eine Steckdose geladen werden. Jedes sechste neuverkaufte Auto wird ausschliesslich mit Strom betrieben. Es stellt sich nun die Frage, wie der Strom in das Fahrzeug kommt.

Die Welt der Automobilindustrie ändert sich derzeit wie noch nie. Sämtliche Hersteller setzen vermehrt auf Elektrofahrzeuge. Dies ist einerseits auf die gesetzlichen Emissionsbeschränkungen, aber auch die neuen technologischen Möglichkeiten zurückzuführen. Nicht zuletzt bringt auch die verstärkte Nachfrage nach Elektrofahrzeugen die Produzenten zum Umdenken. Bei Ver­brennungsmotoren war die Treibstoffbeschaffung bis anhin klar geregelt und über Jahrzehnte gelernt. Unzählige Tankstellen bieten fossilen Treibstoff an und der Fahrzeughalter:innen macht ab und an einen Zwischenhalt an der Zapfsäule. Wie funktioniert dieser Vorgang mit Elektrofahrzeugen?

Der Vorgang ist identisch wie beim Tanken von fossilem Brennstoff, und trotzdem gibt es wesentliche Unterschiede. Das Elektro­fahrzeug kann über jede haushaltsübliche Steckdose geladen werden. Allerdings dauert der Ladevorgang je nach Ladekapazität mehrere Stunden. Da dies nicht besonders effizient ist, drängt es sich auf, dass neue Ladeinfrastrukturen erstellt werden müssen.

Unterschiedliche Ladesysteme

Bei den Ladestationen unterscheidet man zwischen AC (Wechselstrom)- und DC (Gleichstrom)-Ladesäulen. Das AC-Laden wird über Ladekabel und Wallboxen sichergestellt. Die Ladekapazität ist mit bis zu 50kW eher langsam und eignet sich, wenn das Auto über mehrere Stunden am gleichen Ort verbleibt. Dies ist hauptsächlich bei Installationen zu Hause oder im Büro der Fall.

Das DC-Laden kann derzeit bis zu 300kW Leistung bieten, Tendenz weiter steigend. Mit einem Schnelllader kann ein Auto innert 20 bis 30 Minuten von 10% auf über 80% geladen werden. Diese Ladestationen sind bei längeren Fahrten oder während eines längeren externen Aufenthalts, wo das Auto eine Weile steht, sinnvoll, während des Einkaufens, beim Kinobesuch, beim Mittagessen oder eines Nachtessens, um einige Beispiele zu nennen.

Die Kosten für die Bereitstellung der Ladeinfrastruktur sind sehr unterschiedlich. Während das AC-Laden für rund CHF 1 500 bis CHF 2 000 preiswert eingerichtet werden kann, werden bei Schnellladestationen rund CHF 100 000 pro Ladesäule veranschlagt. Dies liegt an der aufwändigen Infrastruktur, der Bereitstellung der Stromkapazität sowie der Ladetechnik.

Schnelles Laden findet somit hauptsächlich im öffentlichen Raum statt. Ein möglichst breiter Zugang für jeden E-Auto-Fahrer/jede E-Auto-Fahrerin ist erwünscht und für die wirtschaftliche Tragbarkeit von grosser Bedeutung. Öffentliche Ladestationen können auf privaten Grundstücken bereitgestellt werden, solange der Zugang ohne Einschränkung gewährleistet ist, wie z. B. auf einem Parkplatz eines Retailers oder Einkaufzentrums, in einem Parkhaus, oder alternativ auf einem öffentlichen Parkplatz.

In einem privaten Wohnhaus oder einem Bürokomplex wird mehrheitlich auf das AC-Laden gesetzt. Die Nutzer:innen bleiben während mehrerer Stunden am selben Ort, und es ist nicht zwingend notwendig, dass das Fahrzeug innert weniger Minuten vollgetankt werden muss.

Der Boom der Elektroautos wurde durch Modelle wie etwa ein Tesla Model S lanciert. Diese Fahrzeuge waren in hochpreisigen Klassen angesiedelt, deren Käufer:innen oftmals über Eigenheim und eigener Lademöglichkeiten verfügen. Die Ausweitung des Fahrzeugangebotes in mittlere und untere Preiskategorien spricht nun vermehrt Mieter:innen an, die schlechte Voraussetzungen für die Installation von Heimladestationen haben.

Ein E-Auto kann analog einem Verbrenner bei einer Tankstelle über eine öffentliche Ladestation geladen werden. Rund 12 600 öffentliche Ladestationen gibt es Ende 2022 in der Schweiz. Rund 62% der Ladestationen sind dabei AC-Lader und 38% DC-Schnellader. Auch wenn die DC-Option für die Verbreitung zwingend ist, braucht es für die Marktdurchdringung die Möglichkeit, zuhause oder im Büro das Auto aufzuladen. Die Eigentümer:innen von Liegenschaften mit Mietwohnungen und Gewerbeflächen sind nun aufgefordert, den entstehenden Bedürfnissen nachzukommen.

Voraussetzungen für Immobilieneigentümer:innen

Für die Immobilieneigentümer:innen stellen sich verschiedene Fragen, die vor der Installation der ersten Ladeinfrastruktur beantwortet werden müssen.

Selbst investieren oder über einen Service Partner anbieten?    
Einerseits besteht die Option, in die Ladeinfrastruktur zu investieren und einen Zusatzertrag mit der Vermietung zu erwirtschaften. Wenn man sich als Eigentümer:in nicht um diese Infrastruktur kümmern möchte, kann man alternativ über einen Installationspartner die Installation, den Betrieb und die Abrechnung organisieren.

Wenn sich der/die Eigentümer:in entscheidet, selbst zu investieren, muss man sich im Klaren sein, welche Ladeinfrastruktur zu installieren ist.
Wenn der Bedarf an Schnelladestationen gross ist, ist die Partnerschaft mit einem spezialisierten Anbieter von Vorteil, bei langsamen Ladestationen kann die Investition reizvoll sein.

Wie viele Parkplätze sollen ausgestattet werden?
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: Poolplätze, die während der Ladezeit benutzt werden können, oder persönliche zugeteilte Parkplätze, die von einem Mieter/einer Mieterin gemietet werden. Bei Poolparkplätzen gilt es die Regeln für die Nutzung genau festzulegen, so dass die Ladestation möglichst allen Nutzern zur Verfügung stehen. Bei einzeln zugeteilten Parkplätzen braucht es ein Lastenmanagement, damit die vorhandene Stromkapazität sinnvoll genutzt werden kann. Zudem ist darauf zu achten, dass einzelne Parkplätze innerhalb der Tiefgarage getauscht werden können. Dies ist vertraglich zu vereinbaren.

Es ist nicht sinnvoll, alle Parkplätze aus Prinzip mit Wallboxen auszustatten. Das Angebot an E-Parkplätzen soll nach Bedarf erweitert werden. 2022 waren rund 179 000 Elektro- und Plug-in-Hybrid-Fahrzeuge immatrikuliert, was einer «Elektro-Quote» von rund 2.3% entspricht. Allerdings kamen allein 2022 rund 56 000 Autos dazu, sodass der Bedarf an Ladestationen enorm wächst.

In den kommenden Jahren werden vermehrt Anfragen an E-Parkplätzen in Wohn- und Gewerbebauten gestellt werden. Die Grundeigentümer:innen müssen sich auf diese Bedürfnisse vorbereiten, da ansonsten die Liegenschaft an Attraktivität verlieren wird.

Im SF Retail Properties Fund wurde die Quote für Elektroparkplätze für Neubauten und Bestandesliegenschaften bestimmt. In den vergangenen Monaten konnten Konzepte für die E-Mobilität zusammen mit Energie Zukunft Schweiz erarbeitet werden, so dass das Rollout, nach ersten Testinstallationen, in den kommenden Monaten starten kann. Die Konzepte sehen vor, dass in Wohn- und Gewerbeobjekten AC-Ladestationen gebaut werden. Für Liegenschaften mit Verkaufsnutzung werden über die nächsten Jahre öffentliche Schnellladestationen gebaut werden. Damit wird die Entwicklung zur E-Mobilität unterstützt und ein weiterer Schritt in Richtung Innovation gegangen.