Asset Management im direkten Immobilienbereich

Das Asset Management vertritt dabei die Interessen des Eigentümers respektive dessen Anleger im Sinne eines mehrstufigen Ansatzes auf strategischer Ebene und fungiert als Steuerungs- und Kontrollorgan für das operative Tagesgeschäft, welches durch die Immobilien-Bewirtschaftung, das Facility Management und weitere Dienstleister gewährleistet wird. In diesem Fachartikel sollen Aufgaben und Verantwortlichkeiten eines Asset Managers erläutert und Mehrwerte eines aktiven Asset Managements aufgezeigt werden.

Aufgaben und Verantwortlichkeiten
Mit die zentralste Aufgabe eines Asset Managements im direkten Immobilienbereich ist das Führen und Überwachen sämtlicher externen Dienstleister. Der Fokus liegt dabei auf der operativen Immobilien­bewirtschaftung und dem Facility Management. Durch den Anlageverwalter werden aber auch alle weiteren Dienstleister selektiert, beauftragt und geführt – darunter etwa Bauspezialisten, Rechtsbe­rater oder Vermarkter. Ebenfalls zeigt sich das Asset Management für die Leerstandsoptimierung (Vermietung) sowie die Grossmieterbindung innerhalb des Portfolios verantwortlich. Es analysiert Entwicklungen innerhalb des Portfolios in Form von Portfolioanalysen und rapportiert diese periodisch an das Management oder die Investoren, zweiteres in Form von offiziellen Publikationen, wie zum Beispiel einem Geschäfts­bericht. Weiter versteht sich ein Asset Manager oftmals auch als Bindeglied zwischen Liegenschaftsbuchhaltung und Finanzbuchhaltung, übernimmt Verantwortung für die Überwachung des gesamten Zahlungsverkehrs und prüft nicht zuletzt auch periodische Abschlüsse auf deren Richtigkeit.

Entscheidungen eines Asset Managers erfolgen stets mit dem Ziel, eine nachhaltige Gesamtperformance (Cash-Flow-Rendite und Wertänderungsrendite) des Immobilienportfolios sicherzustellen und diese Kennzahl nach Möglichkeit zu optimieren. Grundlage hierfür ist eine zukunftsgerichtete Planung durch das Portfolio- und Asset Management, die in der Praxis mit Hilfe von jährlichen Budgetplanungen und Mehrjahresinvestitionsplänen realisiert wird. Ihrerseits basieren die genannten Planungsinstrumente auf der erarbeiteten Portfoliostrategie, die bis auf Liegenschaftsebene heruntergebrochen werden kann. Ebenfalls begleitet der Asset Manager An- und Verkaufsprozesse aus Eigentümersicht, ist für die Inte­gration neuer Liegenschaften verantwortlich und begleitet Bau-, Umbau- oder Sanierungsprojekte als Eigentümervertreter, in grösseren Organisationen oftmals gemeinsam mit einer spezialisierten Entwicklungs- und Transaktionsabteilung.

In Anbetracht des breiten Aufgaben- und Verant­wortungsbereiches eines Asset Managers (grosse Führungsspanne) versteht es sich von selbst, dass nicht jede einzelne Aktivität von Drittdienstleistern kontrolliert und gesteuert werden kann. Umso wichtiger ist die Selektion der richtigen Partner und Prüf­parametern, die stufengerechte Verteilung einzelner Prozessverantwortlichkeiten und die Steuerung anhand von periodischen, standardisierten Re­portings. Durch die richtige Priorisierung und Erfahrung des Asset Managers kann das Immobilienportfolio effizient und zielgerichtet geführt werden.

Mehrwerte eines aktiven Asset Managements
Die Mehrwerte einer Organisationsstruktur mit angegliedertem Asset Management sind dabei vielfältig. Der institutionelle Investor erhält einen verlängerten Arm, der einen wertorientierten Ansatz verfolgt. Ein Asset Manager stellt auf einer strategischtaktischen Ebene sicher, dass die investierten Gelder sinnvoll und nachhaltig angelegt sind. Insbesondere bei grösseren Immobilienportfolios mit Assets ab drei­stelliger Millionenhöhe lohnt es sich, neben der operativen Immobilien-Bewirtschaftung auch ein externes Kontroll- und Steuerungsorgan auf Eigentümerseite zu eta­blieren. Der Asset Manager behält die relevanten Portfolio­kennzahlen im Blick, übernimmt Verantwortung für grössere Investitionsentscheidungen auf Liegen­schaftsebene und kann sich bei Bedarf schnell invol­vieren, wenn operative Anpassungen innerhalb eines Prozesses nötig werden. Immer mit dem Ziel vor Augen, dem Investor eine nachhaltige Wert­­ent­wicklung des Immobilieninvestments gepaart mit stabilen Netto-Cash-Flow-Renditen und möglichst tiefen Risiken auf das gebundene Kapital zu ermöglichen.

Severin Pfefferli
Senior Asset Manager Real Estate Direct, SF Urban Properties AG

Institutionelle Investoren mandatieren Asset Manager, damit diese das professionelle Management der Real Assets – also der sich im Portfolio befindlichen Immobilien – sicherstellen.