David ist Chief Investment Officer und Head Real Estate bei J.P. Morgan Asset Management – Real Estate Asia-Pacific und leitet die Immobilien-Investitionsplattformen für den Asien-Pazifik-Raum. Ben arbeitet als Co-Portfoliomanager für den Strategic Property Fund Asia. Bens Büro befindet sich in Singapur und er ist Mitglied des Real Estate Asia-Pacific Management Forum.
SPF Asia konsolidiert seine Position unter den Marktführern in diversifizierten Core-Investitionen im Asien-Pazifik-Raum mit einem Portfolio im Wert von USD 2 Mrd. Dieses besteht aus mehr als 70 konkurrenzfähig positionierten Immobilien von institutioneller Qualität, die Erträge erzeugen und über eine starke Mieterschaft sowie stabile Belegungsquoten verfügen. Das Portfolio ist über neun Gateway-Städte hinweg diversifiziert, darunter Sydney, Melbourne, Brisbane, Tokio, Osaka, Seoul, Singapur, Shanghai und Auckland. Das Bruttorenditeziel liegt bei 8–10 % IZF, der Bruttojahresertrag bei 5–6 %. Der Fonds verfolgt zudem einen vollintegrierten, branchenführenden ESG-Ansatz.
Die Argumente für Core-Immobilien im Asien-Pazifik-Raum
Der Core-Immobilienmarkt im Asien-Pazifik-Raum (APAC) ist über die vergangenen Jahrzehnte substanziell gewachsen und hat heute einen Anteil von 40 % am globalen Immobilienmarkt. Der Grossteil davon konzentriert sich auf acht Schlüsselmärkte (Japan, China, Australien, Südkorea, Singapur, Hongkong, Taiwan und Neuseeland), die etwa 90 % des Markts ausmachen. Diese acht Märkte stehen bezüglich Liquidität und Transparenz auf einer Stufe mit den europäischen und den US-Märkten. Alle ausser China sind entweder hochtransparent oder transparent laut der Definition des Jones Lang LaSalle Global Real Estate Transparency Index.
Die Region bietet stabile, dauerhafte Renditen, die durch stabile Wirtschaftssysteme und die starke Präsenz von Grossunternehmen gestützt werden. Der Asien-Pazifik-Raum beherbergt mehr Grossunternehmen mit Umsätzen von über USD 1 Mrd. als Nordamerika und Europa zusammen. 40 % der Fortune-500-Unternehmen haben ihren Hauptsitz in der Region.
Die Region ist folglich ein grossartiges Diversifizierungsinstrument für ein globales Immobilienportfolio. Sie bietet dreifache Diversifikationsvorteile, wie sie sonst nirgends auf dem entwickelten Core-Immobilienmarkt zu finden sind: APAC-Core-Immobilien haben eine geringe Korrelation mit Finanzanlagen, anderen entwickelten Core-Immobilienmärkten sowie innerhalb und zwischen APAC-Core-Immobilienmärkten. Investitionen in APAC-Core-Immobilien haben das Potenzial, die risikogewichteten Renditen zu erhöhen.
Marktupdate
Das Coronavirus scheint im Asien-Pazifik-Raum besser unter Kontrolle zu sein als in anderen Regionen der Welt. Die durchschnittliche tägliche Infektionsrate liegt signifikant tiefer, viele Länder sehen sich allerdings mit neuen Infektionswellen konfrontiert. Dies traf insbesondere auf Singapur zu, jedoch hauptsächlich in den Unterkünften ausländischer Arbeitnehmer.
Entsprechend werden die ökonomischen Auswirkungen begrenzter ausfallen. Der APAC könnte das Schlimmste hinter sich haben, und es wird eine Verbesserung der Bedingungen im zweiten Halbjahr 2020 erwartet.
In allen acht Ländern, in die der Fonds investiert, wird in der zweiten Hälfte dieses Jahres ein positives BIP-Wachstum erwartet.
Auf der Ebene der Sektoren sind die Trends mit anderen Regionen auf der ganzen Welt vergleichbar. J.P. Morgan stellt Widerstandsfähigkeit in den Industrie-/Logistiksektoren, eine durchzogene Performance im Bürosektor und Schwächen im Detailhandelssektor fest. Im Laufe des ersten Halbjahrs sind die Mieten in allen Logistikmärkten ausser Hongkong und Singapur gestiegen. Im Bürosektor sind die Mieten in Tokio, Osaka, Seoul und Brisbane gestiegen, während die Mieten im Detailhandelssektor über alle Märkte der Region hinweg gesunken sind.
Investitionsstrategie
Der Fonds hat Zielmarktzuweisungen mit Fokus auf 15 Städte in acht Märkten definiert. 50–70 % werden in den am besten entwickelten Märkten Japans, Australiens und Neuseelands investiert. Der Rest wird in die «asiatischen Tiger» Singapur, Hongkong, Südkorea und Taiwan investiert, wogegen China auf 10–15 % begrenzt wird.
Die Investitionsstrategie definiert sich durch:
- Core-Asset-Charakteristiken
- Investitionen in konkurrenzfähig positionierte, stabilisierte Immobilien von institutioneller Qualität mit starker Mieterschaft
- In Primärmärkte mit ökonomischer Tiefe und institutioneller Liquidität
- In die vier Primärsektoren: Büro, Industrie/Logistik, Detailhandel und Mehrfamilienliegenschaften
- Disziplinierter Ansatz für die Finanzierung zur Erhöhung der Renditen
- Management-Team
- Einsatz lokaler Akquisitionsprofis und Asset-Management-Teams vor Ort
- Globale Best Practices wurden über mehr als 50 Jahre im Management offener Fonds entwickelt
- Renditen
- Ziel IZF (gebührenbereinigt) von 8–10 %/Rendite von 5–6 % p.a.
- Strengste Marktauswahlkriterien
- Kombination langfristiger struktureller Charakteristiken und Fundamentaldaten mit Risk-Overlay
- Auswahl von Sektoren mit Fokus auf 15 Städte in acht Ländern im Asien-Pazifik-Raum
- Portfoliokonstruktion
- Investitionsentscheidungen geleitet von Risiko-Ertrag-Charakteristiken zur Erreichung der Zielrendite
- Investitionsthemen geleitet durch Fundamentaldaten, Marktzyklus und lokale Bottom-up-
- Erfahrung
- Konservative Herangehensweise an Fremdfinanzierung – max. 40 % des Portfolios –
- entsprechend ODCE-Kernrichtlinien
Portfolio
Der Strategic Property Fund Asia verfügt über ein breit diversifiziertes Portfolio mit konservativer Fremdfinanzierung und niedrigem Risikoprofil. Der Fonds besitzt 74 Assets (in 13 Investitionen) mit einem Bruttoanlagewert von fast USD 2 Mrd. Die Fremdkapitalquote beträgt 37 %, was akzeptabel ist, da ein Grossteil davon mit dem sehr stabilen und defensiven japanischen Wohnimmobilienportfolio zusammenhängt. In Japan sind Kredite sehr billig.
Der Fonds steht kurz davor, in den nächsten Quartalen vier Akquisitionen abzuschliessen. Diese werden die Diversifizierung des Fonds weiter stärken, da sie die Investitionen in japanischen Wohnimmobilien sowie Logistikimmobilien in Neuseeland, Japan und Singapur erhöhen.
Die Akquisitionen sind vollumfänglich mit der Strategie des Fonds vereinbar, sich auf die zwei Sektoren Wohnen und Logistik zu fokussieren. Diese zwei Sektoren machen etwa zwei Drittel des Fonds aus, was sich in naher Zukunft nicht ändern wird. Ein Drittel ist in Büros investiert. Nach dem Verkauf seiner einzigen Detailhandelsbeteiligung ist kein Kapital mehr in diesen Sektor investiert. Regional betrachtet investiert der Fonds zu je einem Drittel in Japan und Australien. Das übrige Drittel ist in China, Neuseeland, Südkorea und Singapur investiert.
Seit der Lancierung des Fonds im Jahr 2016 hat der Fonds zehn von 13 Investitionen ausserbörslich beschafft, teilweise durch zwei strategische Joint Ventures und weitere drei Joint Ventures, deren Abschluss im vierten Quartal 2020 angestrebt wird.
Q&A
Die erste Frage hat sich mit der Entwicklung der Immobilienmärkte im Asien-Pazifik-Raum befasst. Core-Investitionen sind hier ein jüngeres Phänomen als in den USA und Europa. In der Vergangenheit suchten Investoren im Asien-Pazifik-Raum nach Überrenditen, was zu mehr Mehrwert- und opportunistischen Strategien führte. Die wachsende Grösse, eine verbesserte Transparenz, Forschung und institutionelle Eigentümerschaft haben jedoch über die vergangenen zehn Jahre zur Etablierung des Core-Immobilienmarkts geführt. Viele Investoren schätzen zudem die höheren risikogewichteten Renditen von Core- im Vergleich zu Mehrwert- und opportunistischen Investitionen.
Die nächste Frage hat sich auf die Finanzierungsstrategie konzentriert. Der Fonds strebt eine Fremdfinanzierung von 35–40 % mit höherem Fremdkapitalanteil bei Immobilien in Japan an, da dort Kredite im Vergleich zu anderen Ländern in der Region zu sehr attraktiven Konditionen erhältlich sind. Die Kreditmärkte verfügen in der gesamten Region über viel Tiefe, was einen leicht höheren Fremdkapitalanteil ermöglicht. Der Fonds nimmt Kredite immer lokal auf, und der Fremdkapitalanteil lag bei keinem Asset jemals über 50 %. Die Laufzeiten sind zwischen drei und fünf bis hin zu sieben Jahren gestaffelt. Die globalen Fremdkapitalkosten liegen bei unter 3 %, die Mehrheit davon zu einem Festzins, der gegen Zinsanstiege schützt. Die Kreditkosten sind zuletzt gesunken, und dieser Trend könnte sich fortsetzen.
Die letzte Frage drehte sich um die Gründung der Joint Ventures, die Verantwortung jedes Joint-Venture-Partners und die Gründe für ihre Bildung. Der Fonds-Manager erklärte, dass diese nur für den Wohn- und Logistiksektor eingesetzt werden. Dieser Ansatz erlaubt dem Fonds gleichzeitig Zugang zu grösseren Portfolios und zu einer attraktiven Pipeline für Akquisitionen zu erhalten. Der typische Joint-Venture-Partner hat ein starkes lokales Team, das die Immobilien verwaltet und über ein starkes Beschaffungsnetzwerk verfügt. Diese Strategie ermöglicht es dem Fonds, diese Investitionen zu erhöhen, wenn der Fonds wächst. Würde der Fonds diese normalerweise kleineren Immobilien Stück für Stück akquirieren, würde es viele Jahre dauern, ein vergleichbar diversifiziertes Portfolio aus Wohn- und Logistikimmobilien von hoher Qualität in der Region auszubilden. Der Fonds hält meist die Mehrheit im Joint Venture oder zumindest ein Vetorecht, sodass er das Joint Venture faktisch kontrolliert.
Fazit
Der Strategic Property Fund Asia passt perfekt zur Strategie unserer Stiftung. Wir wollen unsere Investitionen sowohl im Wohn- und Logistiksektor als auch im Asien-Pazifik-Raum erhöhen. Dieser Fonds unterstützt uns dabei, alle drei Strategien auf einmal zu verfolgen, da zwei Drittel seines Portfolios in die Wohnungs- und Logistikmärkte des Asien-Pazifik-Raums investiert sind.
Er ist der Core-Fonds in dieser Region mit dem höchsten Investitionsanteil in diesen Sektoren. In nur vier Jahren hat das starke Portfoliomanagement-Team des Fonds es geschafft, ihn über alle grossen Märkte und Sektoren hinweg mit 13 Investitionen in über 70 Immobilien zu diversifizieren. Der Fonds verfügt über eine starke Pipeline für künftige Akquisitionen, teilweise dank den Joint Ventures, die gegründet wurden und die eine wichtige Komponente der Strategie bezüglich Wohnen und Logistik bilden. Wir werden unsere Investitionen in den Fonds mit dem Wachstum unserer Anlagestiftung weiter erhöhen.
Frederik De Block, Portfolio Manager
Am 17. Juni durften wir David Chen und Ben Aiken von J.P. Morgan willkommen heissen. Sie präsentierten im Rahmen unserer Telefonkonferenz-Serie zum globalen Immobiliengeschäft unseren Investoren die Argumente für Core-Immobilien in Asien und den Strategic Property Fund Asia.