Die Bewegung hat sich seit der globalen Finanzkrise stark verbreitet. Die Anzahl der Co-Working-Flächen in den USA ist von weniger als 300 im Jahr 2010 auf über 4’000 Ende 2017 angestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von fast 50 % entspricht.1 Ausserhalb der USA wurden über denselben Zeitraum aus 200 Flächen 10’000, eine jährliche Wachstumsrate von über 80%.2 Cushman & Wakefield ernannten das Jahr 2018 zum Jahr des Sektors Co-Working/flexible Arbeitsplätze. Die Vermietungsaktivitäten der Co-Working-Unternehmen hatten im Jahr 2018 einen Anteil von 18 Prozent an allen Bürogeschäften, eine weitere Verstärkung des Fortschritts in diesem Sektor.3 Zudem wurde WeWork, ein bekannter Co-Working-Anbieter, kürzlich zum grössten Mieter von Büroflächen in Manhattan (492’000 m2) und überholte damit JP Morgan (483’000 m2).4 WeWork wird heute höher als jeder andere Immobilienfonds der USA bewertet und ist grösstenteils für den wachsenden Anteil des Co-Working-Sektors an den Büronutzungsraten verantwortlich.
Anteil des Co-Workings am Inventar und Wachstum in den USA
| Anteil Co-Working-Flächen | Anteil Co-Working-Flächen | Anteil Co-Working-Flächen | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Q2 2018 | % Veränderung 2016–Q2 2018 | |||||
| Manhattan | 1.40% | 2.10% | 52.90% | ||||
| Andere Top-10-Märkte | 0.90% | 1.40% | 28.30% | ||||
| Sekundärmärkte (9) | 1.10% | 1.50% | 17.20% | ||||
| Total, alle Metros | 1.10% | 1.60% | 31.30% |
Quelle: Colliers International
1 Colliers International. 2019. «U.S. Flexible Workspace And Coworking: Established, Expanding And Evolving.»
2 Colliers International (1)
3 Rizzi, Nicholas. 2019. «NYC Coworking Leasing Activity Climbs 200 Percent Last Year: Report». Commercial Observer.
4 Colliers International (1)
Co-Working-Anbieter in den USA
| Total vermietete m2 | Anzahl Standorte | Ø Fläche pro Standort (m2) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WeWork | 1'130'000 | 154 | 7'300 | ||||
| Regus | 437'000 | 224 | 2'000 | ||||
| Knotel | 232'000 | 120 | 2'000 | ||||
| Spaces | 78'000 | 29 | 2'700 | ||||
| Convene | 50'000 | 14 | 3'500 | ||||
| Industrious | 49'000 | 22 | 2'200 | ||||
| Level Office | 48'000 | 8 | 5'900 | ||||
| MakeOffices | 40'000 | 12 | 3'300 | ||||
| Premier Business Centers | 27'000 | 19 | 1'400 | ||||
| Jay Suites | 24'000 | 8 | 3'000 | ||||
| Top 10 | 2'115'000 | 610 | 3'300 | ||||
| Andere Anbieter | 483'000 | 301 | 1'600 | ||||
| Total | 2'598'000 | 911 | 2'900 |
Verschiedene Gründe sprechen für Vermieter dafür, ein Co-Working-Element in ihre Immobilien aufzunehmen. Es bietet den Mietern Flexibilität in Form kurz fristiger Mietverträge, die Gelegenheit, hoch oder herunterzuskalieren, und sofortige Verfügbarkeit. Co-Working-Flächen bieten für gewöhnlich Komfort, moderne Technologie und Kontakt zu Innovatoren, StartupCommunities und kreative Umgebungen. Da diese Angebote bei den Millennials gefragt sind, können Unternehmen ihre Chancen, Talente anzuziehen, erhöhen, indem sie Co-Working-Flächen anmieten. Die Mieter müssen nicht im Voraus oder auf einmal für die Ausbaukosten aufkommen, und Co-Working-Flächen bieten einen Lösungsansatz für die Vermietung kleinerer Flächen in Immobilien, die typischerweise schwer zu füllen sind. Zudem kann die höhere Anzahl von Arbeitskräften pro Quadratmeter die Laufkundschaft für Ladenlokale im Erdgeschoss einer Büroimmobilie vermehren und die dortigen Verkäufe in die Höhe treiben. Ein kompetitiver Arbeitsmarkt und der wachsende gute Ruf von Fernarbeitern und Co-Working, dass sie Kreativität und Produktivität fördern, sind starke Argumente für flexible Arbeitsplätze.5 WeWork behauptet, ihre Standorte könnten 29% Mietprämien für Vermieter generieren.6
«Die typische Bürofläche umfasst ungefähr 15 m2 pro Person. Co-Working-Betreiber verwenden den Raum effizient und reduzieren die Fläche pro Person auf ungefähr 7 m2. Diese erhöhte Dichte müssen Vermieter bedenken, denn der Investitionsbedarf ist signifikant höher als bei traditionellen Büroflächen. Der Ausbau von Co-Working-Büros unterliegt einer höheren Abnutzung, der Energieverbrauch ist höher und es stellen sich Sicherheitsfragen. Ferner könnten die kleineren Flächen pro Person in Zukunft als unzureichend eingestuft werden.»
Das empfundene Verlustrisiko bei einer Finanzkrise ist ein Punkt, der Sorgen bereitet. Im Falle eines Wirtschaftsabschwungs wird von Co-Working-Betreibern keine grosse Widerstandsfähigkeit erwartet. Co-Working-Betreiber sind durch eine Rezession von Natur aus verwundbar. Einerseits verfügen sie über feste Langzeitmietverträge mit den Vermietern, wohingegen ihre eigenen Kurzzeitverträge mit Mietern und Mitgliedern wahrscheinlich sowohl im Preis als auch in der Frequenz fallen werden.7 Zudem erscheint das Geschäftsmodell der Kurzzeitvermietung und einer Mieterbasis, die sich hauptsächlich aus Unternehmern und kleinen Startups zusammensetzt, im Vergleich zur Langzeitvermietung an arrivierte Unternehmen grundsätzlich flüchtiger. Auf der anderen Seite kann für Co-Working-Flächen potenziell eine Prämie erhoben werden, wenn die Nutzer grossen Wert auf Flexibilität während eines Wirtschaftsabschwungs legen.
CBRE führte kürzlich eine Studie über die Auswirkungen flexibler Flächen auf Immobilienbewertungen durch. Die Firma analysierte 31 Verkäufe von Bürogebäuden mit mindestens 10% Co-Working-Anteil und verglich sie mit 104 Peer-Verkäufen (vergleichbare geografische Nähe, Gebäudealter, Grössen, Qualität und Verkaufsdaten) ohne Co-Working-Anteil. Die Transaktionen fanden über die letzten 5 Jahre auf 13 Märkten statt. Beim Vergleich der Cap-Sätze für Co-Working-Transaktionen mit den Peers hatten nur 10% einen tieferen Cap-Satz. Bei 45% entsprach der Cap-Satz demjenigen der Peers, bei 45% lag er höher.
Zudem zeigten 64% der Gebäude mit mehr als 40% Co-Working-Anteil höhere Cap-Sätze als ihre Peers, 67% der Gebäude mit unter 40% Co-Working-Anteil wurden gleich hoch wie die Peers gehandelt. Deshalb wird zurzeit eine Risikoprämie mit einem höheren Anteil an flexiblen Flächen verbunden. Der Datensatz der Studie ist jedoch limitiert. Wenn die Verbreitung des Sektors weiter fortschreitet, wird bezüglich der Bewertungen ein klareres Bild entstehen.8
Co-Working hat die Konstruktion und Gestaltung des modernen Arbeitsplatzes verändert und Vermieter dazu veranlasst, die Dynamik und das Design ihrer Büroflächen zu überdenken.
Die Entwicklung und das starke Wachstum des Sektors über die vergangenen Jahre weisen auf eine Fortsetzung der Entwicklung hin. Nichtsdestotrotz wird erst die Zeit darüber Aufschluss geben, ob WeWork und andere Anbieter langfristig erfolgreich sein können.
5 Colliers International (1)
6 Wework. wework.com/deDE/landlords
7 Colliers International (1)
8 CBRE. 2019. «The Property Value Implications of Flexible Space.»
Co-Working-Büros oder flexible Arbeitsplätze ermöglichen Arbeitskräften aus verschiedenen Organisationen die Arbeit in einem gemeinsamen Büro, entweder durch Mitgliedschaft oder traditionelle Miete. Co-Working-Flächen zogen anfangs Start-ups, Freelancer, Unternehmer und Fernarbeiter an. Der Sektor entwickelt sich jedoch und Co-Working-Anbieter zielen auf grössere Unternehmen.