Marché immobilier suisse: Investissements immobiliers directs

Marché résidentiel

Le marché du logement en Suisse reste sous forte pression en raison des tendances démographiques fortes et des contraintes de l'offre. En 2023, la population du pays a augmenté de 146 900 personnes (+1.7%), ce qui représente la plus forte hausse annuelle depuis les années 1960. Cette forte hausse est principalement due à un solde migratoire élevé, qui est resté important en 2024, dépassant les 80 000 personnes à la fin du mois de novembre. La combinaison de la croissance de la population et des changements démographiques, tels que l'augmentation du nombre de ménages plus petits, a encore intensifié la demande de propriétés résidentielles.

Malgré cette hausse de la demande, la construction de nouveaux logements reste modérée, ce qui se traduit par des taux d'inoccupation toujours faibles, inférieurs à 1.0%, à l'échelle nationale. Cette pénurie d'offre continue d'exercer une pression à la hausse sur les prix des loyers.

L'un des principaux développements attendus en mars 2025 est la réduction prévue du taux hypothécaire de référence. Comme de nombreux contrats de location en Suisse sont liés à ce taux de référence, une baisse du taux pourrait légalement donner droit à une réduction de loyer d'environ 2.91%. Selon Wüest Partner, une baisse de 25 points de base du taux de référence pourrait freiner d'autant la croissance des loyers annoncés. Toutefois, la forte demande et les conditions d'offre restreintes devraient maintenir les prix de location sur une trajectoire ascendante dans l'ensemble.

Dans le même temps, la baisse des taux d'intérêt devrait rendre l'accession à la propriété plus abordable, ce qui pourrait inciter davantage de locataires à devenir propriétaires. Si les promoteurs immobiliers s'orientent vers le logement en propriété, l'offre de nouveaux logements locatifs pourrait s'en trouver encore plus limitée, ce qui renforcerait la pression de la demande déjà élevée sur le marché locatif.

Immobilier commercial

Le marché de l'immobilier commercial en Suisse présente une image mitigée. Alors que les bureaux de premier ordre situés dans les grandes villes continuent de faire l'objet d'une forte demande, les marchés de la banlieue et de la périphérie - en particulier dans les districts extérieurs de Bâle et de Lausanne - sont confrontés à une augmentation des taux d'inoccupation. L'adoption continue de modèles de travail hybrides a conduit à des consolidations d'espaces de bureaux, augmentant la disponibilité d'espaces de bureaux plus anciens dans des endroits moins centraux. Malgré ces défis, la croissance de l'emploi reste un facteur de stabilisation, avec une augmentation de +26 900 emplois équivalents temps plein au premier semestre 2024 - un ralentissement par rapport à 2023 mais qui reste positif.

En revanche, les secteurs de la logistique et de l'immobilier commercial continuent de bénéficier de changements structurels. L'expansion continue du commerce électronique a alimenté la demande d'entrepôts et de centres de distribution modernes, en particulier dans les centres urbains bien desservis. Les entreprises privilégient de plus en plus un accès efficace à la chaîne d'approvisionnement afin d'améliorer les capacités de livraison sur le dernier kilomètre, ce qui soutient la demande soutenue de biens immobiliers logistiques de haute qualité.

Du point de vue de l'investissement, les bureaux et les espaces commerciaux situés dans le centre et bien desservis restent les actifs les plus attractifs. Les investisseurs continuent de privilégier les emplacements urbains de premier ordre, car les entreprises recherchent des espaces modernes et de grande qualité, bien desservis par les transports et les infrastructures.