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La demande d’habitats modernes ne cesse de s’accroître. Les besoins des locataires, tout comme ceux des investisseurs et de la société ont évolué. Dans le présent article, nous expliquons les aspects qu’il convient de prendre en compte dans le cadre du développement de quartiers durables et fournissons quelques exemples de mise en œuvre réussie.
En quoi consiste le développement de quartiers durables?
Un quartier est la délimitation spatiale d’une zone d’habitation, qui peut varier en fonction de sa situation, centrale ou périphérique, et de sa taille en termes de nombre d’habitants. Idéalement, un quartier doit être un lieu où les gens se côtoient et se rencontrent et donc être relativement animé. L’ambition est d’optimiser l’exploitation des zones de rencontre de manière à soutenir la vie de quartier et l’animation dans les rues sur le long terme.
Selon l’Office fédéral de l’énergie, le développement de quartiers durables repose sur huit piliers différents. Notamment, les points de vue des différents groupes d’intérêts sur les enjeux de rentabilité, de responsabilité sociale et d’écologie sont pris en compte dans leur ensemble, contribuant ainsi au développement durable. D’autres thématiques telles que la biodiversité, la mobilité douce, l’efficacité énergétique, la réduction de la consommation de ressources ainsi que la mixité fonctionnelle et sociale contribuent à façonner un espace de vie durable, y compris des lieux publics invitant à la rencontre et à la détente.
Les modes de consommation et de mobilité de la nouvelle génération ont changé. De nombreuses études de marché montrent que les styles de vie durables sont en augmentation. Les gens recherchent un habitat qui sera compatible avec leur futur mode de vie, tant sur le plan écologique qu’économique.
Exemple de projet 1 : Eisenbahnweg, Bâle
L’équipe Direct Mandates, en charge de la gestion de portefeuille/d’actifs pour un portefeuille de clients externes, concentre son action autant sur le développement des quartiers que sur le thème de la durabilité. Gros plan sur deux projets qui montrent comment il est possible de concilier ces deux thèmes.
Les premiers logements issus du développement du quartier d’Eisenbahnweg à Bâle ont été remis aux locataires fin juillet 2023. Après quelques années de préparation, de planification et de travaux, le quartier de Hirzbrunnen se réjouit d’accueillir ses nouveaux habitants. Situé à proximité du Rhin, le site se distingue par sa situation urbaine et centrale attrayante, avec accès à toutes les commodités. La cour intérieure végétalisée et le café RhyLäx encouragent la vie commune au sein du bâtiment et son intégration dans le quartier. De nouveaux espaces de rencontre attrayants ont ainsi pu être créés pour les locataires et les riverains. Les associations de quartier, comme celle du quartier Hirzbrunnen, ont une longue tradition à Bâle. Il nous tenait donc à cœur de les impliquer activement dès la phase de mise en location des appartements. Nous avons ainsi été en mesure d’informer régulièrement les habitants du quartier sur le projet par l’intermédiaire du journal de quartier « Quart », tout en y faisant de la publicité pour nos appartements à louer. À l’occasion de la fête de quartier de l’année dernière, des visites guidées du chantier ont été proposées aux personnes intéressées. Nous entendons également faire participer le nouvel immeuble et son café RhyLäx, sa cour intérieure spacieuse et sa terrasse sur le toit aux prochaines fêtes de quartier.
En matière de durabilité, l’immeuble répond aux normes les plus récentes et dispose d’une installation photovoltaïque performante distribuant l’électricité produite directement aux locataires de l’immeuble. Connecté au chauffage urbain, l’immeuble dispose d’un système de commande « intelligent » capable d’anticiper et de réguler la température de départ en fonction des données météo locales. Les habitants disposent en outre d’un véhicule de l’entreprise Mobility à des tarifs très avantageux.
À la date de référence, plus de 95% des appartements avaient pu être loués.
L’environnement de marché difficile nécessite des préparatifs
Avec la fin de la période de faible niveau des taux d’intérêt, le volume des transactions sur le marché des capitaux des sociétés immobilières suisses a nettement reculé. Au printemps 2022, des entreprises comme EPIC Suisse AG (avec Swiss Finance & Property SA comme co-manager), Ina Invest AG et Mobimo Holding AG avaient placé avec succès de nouvelles actions sur le marché dont la valeur totalisait les CHF 374 millions. Au premier semestre 2023, seul le promoteur international Orascom Development Holding AG y est parvenu. Swiss Finance & Property SA a accompagné cette transaction pour la première fois en tant que chef de file unique, avec Helvetische Bank en tant qu’agent de règlement. Le faible nombre d’émissions montre une fois de plus à quel point le marché primaire est devenu exigeant. Seuls les véhicules de placement basés sur la VNI et destinés à un cercle d’investisseurs constitué d’institutions de prévoyance exonérées d’impôts font encore l’objet d’une demande solide. Le volume d’émissions prévu pour cette classe d’actifs s’élevait à plus de CHF 1.3 milliard fin mai 2023. En revanche, le volume d’émissions prévu pour les fonds immobiliers et les sociétés anonymes ne s’est établi qu’à CHF 527 millions.
Exemple de projet 2 : Riedernerstrasse, Glaris
Le mandant possède à Glaris trois immeubles d’habitation construits en 1965 et comprenant 49 appartements. En raison de leur année de construction, ces trois biens immobiliers avaient besoin d’une rénovation complète. En parallèle à l’examen préalable à la rénovation, une étude de l’utilisation a également été menée et a donné lieu à un avant-projet de densification incluant deux nouveaux bâtiments supplémentaires. Le projet de construction de ces nouveaux bâtiments prévoit également l’élaboration du projet de rénovation concernant l’aspect extérieur et l’harmonisation avec le nouveau bâtiment. La rénovation globale à grande échelle du bâtiment existant doit se faire en état d’occupation et en même temps que la nouvelle construction, afin de tirer parti de synergies et de limiter les nuisances.
L’ambition pour l’avenir est de revaloriser le quartier actuel. Le premier coup de pioche a été donné en avril 2022. Les nouvelles constructions ont permis de créer 23 nouveaux logements. Tous les nouveaux appartements ont pu être loués sur plan, signe de la forte demande de logements abordables et attractifs à Glaris. Aux fins de la valorisation du quartier, l’environnement entre les immeubles d’habitation a été aménagé avec beaucoup de verdure, des arbres, une aire de jeux et des lieux de détente. L’accès est interdit aux voitures, notamment à travers la suppression des places de parking extérieures et des boxes de garage et la construction d’un parking souterrain commun.
Le développement du quartier de la Riedernerstrasse a également marqué des points sur le plan de la durabilité. Les travaux de construction ont mobilisé principalement des entrepreneurs régionaux. Des installations photovoltaïques ont été installées sur les toits des immeubles d’habitation et les alentours ont été aménagés de manière à favoriser la biodiversité. Les immeubles seront également raccordés au réseau de chauffage urbain de Glaris en 2024, ce qui permettra de continuer à réduire le bilan carbone.
Conclusions et perspectives
Les projets de développement actuels doivent être considérés dans toute leur complexité. La création de logements attrayants, l’intégration du voisinage et des associations locales ainsi que le respect des exigences en matière de durabilité permettent de mieux louer les biens et, au final, d’accroître le rendement. L’implication des riverains à un stade précoce de la planification permet en outre de réduire les oppositions en amont et de lutter ainsi contre les retards de construction inutiles.