Citius, altius, fortius – les baux commerciaux sont-ils olympiques ?

« Plus vite, plus haut, plus fort » ou, en latin, « citius, altius, fortius » – telle est la devise olympique. Ces qualités olympiques se prêtent également à merveille à l’analyse des baux commerciaux, qui comportent des dispositions plus détaillées et plus ambitieuses que les baux à loyer ordinaires de logements. En particulier, la prise en compte rapide et substantielle du renchérissement pourrait atteindre un record dans cette période d’inflation galopante.

« Plus vite » – Adaptation permanente à l’indice des prix à la consommation

Avec un bail commercial, le loyer est le plus souvent adapté pleinement à l’inflation. En général, cette adaptation est opérée annuellement sur la base de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Cet indice est calculé à intervalles mensuels en fonction du renchérissement et donc constamment actualisé. Lorsque les loyers commerciaux sont adaptés, l’adaptation n’est ainsi pratiquement pas différée dans le temps, ce qui est particulièrement intéressant en présence d’un taux élevé d’inflation, comme c’est le cas depuis environ un an.

Variations par rapport à l’année précédente

La situation est tout autre pour les baux résidentiels. Dans ce cas, les loyers varient selon l’évolution du taux d’intérêt de référence, selon les variations des coûts d’entretien et d’exploitation et pour une partie seulement en fonction du renchérissement. Le taux d’intérêt de référence découle du taux hypothécaire moyen des banques et il est publié à des intervalles trimestriels. Il produit donc son effet avec un certain retard.

Taux d’intérêt de référence en relation avec le taux directeur, les obligations de la Confédération à 10 ans et l’inflation

« Plus haut » – Adaptation substantielle à l’inflation

Les loyers dans les baux de surfaces commerciales, comme des entrepôts, des bureaux ou des sites destinés à la logistique, l’industrie ou la production, les loyers sont généralement liés à 100% aux fluctuations de l’indice national des prix à la consommation. Cette formule n’est toutefois permise que pour les rapports locatifs que le bailleur ne peut pas résilier avant l’expiration d’une période de cinq ans. Par nature, tous les loyers ne peuvent donc pas être adaptés. Un portefeuille comprenant une majorité de biens commerciaux atteint ainsi habituellement une adaptation à l’inflation pondérée d’après les revenus locatifs de quelque 80 à 90%.

Le graphique ci-après illustre, à l’exemple du SF Commercial Properties Fund, que 95% des baux à loyer sont indexés et que le portefeuille présente une indexation pondérée de 90%.

En complément, il faut garder à l’esprit que quelle que soit l’adaptation, le loyer ne peut jamais descendre sous le loyer de base fixé au début de la location. Cette sécurité est utile dans les périodes où les valeurs de l’indice des prix à la consommation baissent et garantit aux bailleurs de surfaces commerciales leur revenu convenu initialement.

Dans les baux à loyer ordinaires de logements, le loyer est en général adapté en fonction de l’évolution du taux d’intérêt de référence, de l’augmentation générale des coûts d’entretien et d’exploitation et, pour une partie, du renchérissement. Une hausse du taux d’intérêt de référence de 0.25% permet ainsi une adaptation du loyer de 3%. L’augmentation générale des coûts doit être prouvée par un calcul comparatif complexe, de sorte que certains cantons autorisent une adaptation forfaitaire de 0.5% par an. Le renchérissement peut être répercuté sur les locataires à raison de 40% de la variation de l’indice des prix à la consommation.

« Plus fort » – Portée plus large des conditions de location

Les baux commerciaux couvrent un plus large éventail de thèmes entre les bailleurs et les locataires. Il est par exemple possible de régler les obligations d’entretien et de maintenance, les conditions régissant l’adaptation du loyer et la prolongation du bail ou encore la restitution du bien loué. Les bailleurs jouissent ainsi d’une prévisibilité assurée et d’une plus grande stabilité de leurs revenus.

Souvent, les locataires réalisent des aménagements spécifiques pour satisfaire à leurs besoins. Ces investissements renforcent l’attachement aux surfaces louées et constituent fréquemment la raison qui justifie de très longues durées de location. La plupart des baux commerciaux sont donc conclus pour une durée fixe d’au moins cinq ans.

Situation économique solide

L’économie suisse s’est montrée robuste et dynamique. Les signes que la Suisse échappe à une récession sont bons. En 2022, le taux d’inflation annuel s’est établi à 2.8%, et la performance économique suisse a augmenté de 2.0%, et en février 2023, le baromètre conjoncturel du KOF a grimpé pour le troisième mois consécutif. Le taux de chômage est historiquement bas, et le PIB a augmenté de 1.2%.

Grâce à cette situation économique positive, la demande de surfaces commerciales est dynamique. De surcroît, l’activité de construction reste depuis longtemps inférieure à la moyenne historique pour ce qui est des surfaces de bureaux. L’offre limitée et la demande soutenue favorisent la location de surfaces commerciales et contribuent à la stabilité grâce aux avantages qu’offrent les baux commerciaux, tels qu’ils ont été décrits plus haut.

Permis de construire et demandes de permis de construire, sommes glissantes sur 12 mois, en millions de CHF